司法書士ひっかけ選択肢トレーニング

① どこが間違いか

敷地権付き区分建物について74条2項による所有権保存登記を申請する場合には、敷地権の登記名義人の承諾を証する情報の提供が必要であるのに、これを不要とした点が誤り

② なぜ間違いか（根拠）

不動産登記法74条2項は、区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、同条1項の規定にかかわらず直接自己の名義で所有権の保存の登記を申請することができるとした上で、当該区分建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならないと定めている。本問では甲区分建物は敷地権付き区分建物であるから、Ａは敷地権の登記名義人（表題部所有者Ｂ）の承諾を証する情報を申請情報と併せて提供しなければならない。

③ 正しい記述

Ａが、表題部所有者Ｂから敷地権付き区分建物である甲区分建物を買い受けた場合において、Ａが不動産登記法74条2項の規定により直接自己の名義で所有権の保存の登記を申請するときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を証する情報を提供しなければならない。

④ なぜそのルール？（立法趣旨）

敷地権付き区分建物は、建物の登記と敷地利用権（敷地権）が一体として扱われ、敷地権について独立した移転登記をすることができない仕組みになっている。74条2項による保存登記は、本来であればＢ名義でいったん保存登記をした上でＡへ移転登記をするという二段階の手続を、Ａ名義への直接の保存登記という形で一気に完了させるものであるため、敷地権部分の権利変動について敷地権の登記名義人の意思を確認し、無権利者による不当な登記を防ぐ趣旨から承諾が要求されている。

⑤ 覚え方・記憶のコツ

【74条2項は「近道」だからこそ確認が必要】表題部所有者を経由せずにＡ名義へ直接保存登記をする「近道」を認める代わりに、敷地権の登記名義人の承諾で安全確認をすると覚える。似た場面である仮登記に基づく本登記の承諾（不動産登記法109条1項）＝利害関係人の承諾と対比して整理すると混同しにくい。

⑥ 本試験ではここも問われる（関連論点）

• 所有権保存登記の申請人となり得るのは、原則として表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人、所有権を有することが確定判決によって確認された者、収用によって所有権を取得した者に限られる（不動産登記法74条1項）。
• 所有権の保存の登記は、前に登記が存在しないため、登記識別情報の提供を要しない。
• 敷地権付き区分建物については、敷地権について別途の移転登記や抵当権設定登記をすることは原則としてできず、建物の登記記録の権利変動に従うのが原則である。

正しいルール

区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者が直接自己名義で所有権の保存の登記を申請する場合において、当該区分建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を証する情報を提供しなければならない

根拠条文

不動産登記法74条2項

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（　）内を表示する

（…）（所有権の保存の登記） 所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。 　　一　表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人 　　二　所有権を有することが確定判決によって確認された者 　　三　収用（…）（土地収用法（昭和26年法律第219号）その他の法律の規定による収用をいう。第118条第1項及び第3項から第5項までにおいて同じ。）によって所有権を取得した者 2　区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、前項の登記を申請することができる。この場合において、当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない。

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令和9年（2027年）4月1日施行の法令を参考にしています。