司法書士ひっかけ選択肢トレーニング

① どこが間違いか

転抵当権者Ｃは抵当権の抹消により権利を失う登記上利害関係を有する第三者に該当し、その承諾を証する情報の提供を要するのに、要しないとしている点が誤り

② なぜ間違いか（根拠）

不動産登記法68条は、権利の登記の抹消は、登記上利害関係を有する第三者がある場合には、その承諾があるときに限り、申請することができると定めている。転抵当権は原抵当権を目的とする権利であるから、原抵当権であるＢの抵当権が抹消されればＣの転抵当権も当然に消滅する関係にある。したがって、Ｃは登記上利害関係を有する第三者に該当し、Ａ・Ｂが抵当権抹消登記を申請するには、Ｃの承諾を証する情報又はこれに対抗することができる裁判の謄本を提供することを要する。これを提供しないときは、登記官は当該申請を却下しなければならない（不動産登記法25条）。

③ 正しい記述

ＡはＢのために甲土地に抵当権の設定の登記を受けた後、ＢはＣのために当該抵当権を目的として転抵当の登記を受けた。その後、Ａ・Ｂ間の抵当権の被担保債権が弁済により消滅したため、Ａ及びＢが当該抵当権の抹消登記を申請する場合において、Ｃは登記上利害関係を有する第三者に該当するから、Ｃの承諾を証する情報又はこれに対抗することができる裁判の謄本を提供しなければ、当該抹消登記を申請することができない。

④ なぜそのルール？（立法趣旨）

抵当権の抹消登記がされると、これを目的とする転抵当権も当然に消滅し、転抵当権者は不測の不利益を被る。そこで、抹消登記によって権利を失う第三者の手続保障を図るため、その承諾（又はこれに代わる裁判）がない限り抹消登記自体を認めないこととし、第三者の権利を保護する趣旨から定められている。

⑤ 覚え方・記憶のコツ

【消える権利には要る承諾】抹消登記（不動産登記法68条）は承諾がなければ申請すらできないのに対し、変更・更正登記（不動産登記法66条）は承諾がなくても主登記で申請でき、承諾がある場合にのみ付記登記になるという違いを対比して覚えるとよい。「抹消＝全滅だから承諾必須、変更・更正＝一部修正だから承諾なしでも可（ただし主登記）」とイメージする。

⑥ 本試験ではここも問われる（関連論点）

• 権利の変更の登記又は更正の登記は、登記上利害関係を有する第三者の承諾が得られない場合であっても申請することができ、承諾があるときは付記登記、ないときは主登記によってされる（不動産登記法66条）。
• 抵当権の順位の変更の登記についても、利害関係を有する者があるときは、その承諾を証する情報の提供を要する。
• 抵当権の抹消登記は、原則として登記権利者である設定者（所有者）と登記義務者である抵当権者との共同申請による。

正しいルール

権利の登記の抹消は、登記上利害関係を有する第三者がある場合には、その者の承諾を証する情報又はこれに対抗することができる裁判の謄本を提供しない限り、申請することができない

根拠条文

不動産登記法68条、不動産登記法25条

不動産登記法68条の条文を見るe-Gov法令API取得

（登記の抹消） 権利に関する登記の抹消は、登記上の利害関係を有する第三者（当該登記の抹消につき利害関係を有する抵当証券の所持人又は裏書人を含む。以下この条において同じ。）がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。

不動産登記法25条の条文を見るe-Gov法令API取得

（申請の却下） 登記官は、次に掲げる場合には、理由を付した決定で、登記の申請を却下しなければならない。ただし、当該申請の不備が補正することができるものである場合において、登記官が定めた相当の期間内に、申請人がこれを補正したときは、この限りでない。 　　一　申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないとき。 　　二　申請が登記事項（他の法令の規定により登記記録として登記すべき事項を含む。）以外の事項の登記を目的とするとき。 　　三　申請に係る登記が既に登記されているとき。 　　四　申請の権限を有しない者の申請によるとき。 　　五　申請情報又はその提供の方法がこの法律に基づく命令又はその他の法令の規定により定められた方式に適合しないとき。 　　六　申請情報の内容である不動産又は登記の目的である権利が登記記録と合致しないとき。 　　七　申請情報の内容である登記義務者（第六十五条、第七十六条の五、第七十七条、第八十九条第一項（同条第二項（第九十五条第二項において準用する場合を含む。）及び第九十五条第二項において準用する場合を含む。）、第九十三条（第九十五条第二項において準用する場合を含む。）又は第百十条前段の場合にあっては、登記名義人）の氏名若しくは名称又は住所が登記記録と合致しないとき。 　　八　申請情報の内容が第六十一条に規定する登記原因を証する情報の内容と合致しないとき。 　　九　第二十二条本文若しくは第六十一条の規定又はこの法律に基づく命令若しくはその他の法令の規定により申請情報と併せて提供しなければならないものとされている情報が提供されないとき。 　　十　第二十三条第一項に規定する期間内に同項の申出がないとき。 　　十一　表示に関する登記の申請に係る不動産の表示が第二十九条の規定による登記官の調査の結果と合致しないとき。 　　十二　登録免許税を納付しないとき。 　　十三　前各号に掲げる場合のほか、登記すべきものでないときとして政令で定めるとき。

令和9年（2027年）4月1日施行の法令を参考にしています。