司法書士ひっかけ選択肢トレーニング

① どこが間違いか

抵当権の順位の変更は、当事者の合意だけでは効力を生じず、登記をして初めて効力を生ずる。合意の時点で効力が生ずるとした点が誤り

② なぜ間違いか（根拠）

民法374条2項は、抵当権の順位の変更について「その登記をしなければ、その効力を生じない」と定めている。これは民法177条の対抗要件（登記をしなければ第三者に対抗できない）とは異なり、登記自体が順位変更の効力発生要件とされている点に注意が必要である。本問では、ＢとＤが合意しただけでは順位変更の効力は生じず、不動産登記法89条1項に基づき、順位の変更をする者（本問ではＢ及びＤ）が共同して申請し、登記が完了して初めて順位変更の効力が生ずる。

③ 正しい記述

ＡのＢに対する債務を担保するため甲土地に第一順位の抵当権が設定され、ＣのＤに対する債務を担保するため甲土地に第二順位の抵当権が設定されている場合において、Ｂ及びＤが当該抵当権の順位を変更する旨の合意をしたときは、その登記をしなければ、順位の変更の効力を生じない。

④ なぜそのルール？（立法趣旨）

抵当権の順位は、第一順位者・第二順位者だけでなく、後順位抵当権者や第三取得者など多数の利害関係人の権利関係に影響を及ぼす。合意のみで実体的効力を発生させてしまうと、登記記録と実体権利関係が乖離し、取引の安全を著しく害するおそれがある。そこで、順位変更については登記を単なる対抗要件にとどめず、効力発生要件とすることで、登記記録を見れば現在の順位関係が正確に分かる状態を確保し、不動産取引の安全と登記制度に対する信頼を保護する趣旨である。

⑤ 覚え方・記憶のコツ

【順位変更は登記が生命線】「合意＋登記＝効力発生」とセットで覚える。民法177条の一般的な物権変動（対抗要件主義）と違い、順位変更・根抵当権の元本確定前の処分（民法398条の12第1項）なども登記が効力要件とされる例外類型として整理しておくと、対抗要件主義との混同を防げる。

⑥ 本試験ではここも問われる（関連論点）

• 抵当権の順位の変更の登記は、順位の変更をする者全員が共同して申請する合同申請であり、登記権利者・登記義務者の区別を観念しない。
• 順位の変更について利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければ順位変更の効力を生じない。
• 抵当権の順位の変更の登記の登録免許税は、抵当権の件数１件につき金１０００円である。

正しいルール

抵当権の順位の変更は、関係当事者の合意だけでなく、その登記をしなければ効力を生じない

根拠条文

民法374条1項、民法374条2項、不動産登記法89条1項

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（…）（抵当権の順位の変更） 抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。 2　前項の規定による順位の変更は、その登記をしなければ、その効力を生じない。

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不動産登記法89条の条文を見るe-Gov法令API取得

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（…）（抵当権の順位の変更の登記等） 抵当権の順位の変更の登記の申請は、順位を変更する当該抵当権の登記名義人が共同してしなければならない。 2　前項の規定は、民法第398条の十四第1項ただし書の定めがある場合の当該定めの登記の申請について準用する。

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令和9年（2027年）4月1日施行の法令を参考にしています。