司法書士ひっかけ選択肢トレーニング

① どこが間違いか

仮登記に基づく本登記は付記登記ではなく、仮登記と同一の順位番号を用いた主登記によってされる

② なぜ間違いか（根拠）

不動産登記法4条2項は、仮登記に基づく本登記をした場合には、当該本登記の順位は当該仮登記の順位によると定めている。仮登記に基づく本登記は、独立した主登記としてされ、仮登記の順位番号がそのまま本登記の順位番号として用いられる。付記登記によってされるのは、既存の権利の移転（抵当権の移転登記等）や登記名義人の氏名住所変更登記など、既存の登記と一体として公示すべき性質を持つ登記であり、仮登記に基づく本登記はこれに当たらない。

③ 正しい記述

ＡがＢの所有する甲土地について所有権移転請求権保全の仮登記の登記名義人である場合において、Ａ及びＢが当該仮登記に基づく本登記を申請するときは、当該本登記は、仮登記の順位番号を用いた主登記によってされる。

④ なぜそのルール？（立法趣旨）

仮登記制度は、将来の本登記のために順位をあらかじめ確保しておく制度であり、その存在意義は「後日本登記をしたときに仮登記時点の順位をそのまま確保できる」という点にある。もし本登記が付記登記としてされるならば、仮登記後に登場した第三者の登記（主登記）よりも後順位になってしまい、仮登記による順位保全の意味が失われてしまう。そのため、本登記は仮登記の順位番号をそのまま承継する独立の主登記としてされることとされている。

⑤ 覚え方・記憶のコツ

仮登記は「順位を確保するための予約席」、本登記はその予約席（順位番号）にそのまま座る＝主登記、とイメージすると混同しにくい。付記登記は「既存の登記に付け足す形」でされるものであり、抵当権の移転登記や登記名義人の氏名住所変更登記と対比して覚えるとよい。また、仮登記に基づく本登記をする際に利害関係人の承諾（不動産登記法109条1項）が必要になる場合があることと、順位が主登記か付記登記かという論点は別問題であることに注意する。

⑥ 本試験ではここも問われる（関連論点）

• 仮登記に基づく本登記をする場合において、登記上の利害関係を有する第三者があるときは、その者の承諾を証する情報を提供しなければ、当該本登記を申請することができない。
• 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、仮登記の登記名義人を登記権利者、仮登記後の現在の登記名義人を登記義務者として共同申請しなければならない。
• 仮登記の抹消は、仮登記の登記名義人が単独で申請することができる。

正しいルール

仮登記に基づく本登記は、仮登記の順位番号を用いた主登記によってされる（付記登記ではない）

根拠条文

不動産登記法4条2項、不動産登記法109条1項

不動産登記法4条の条文を見るe-Gov法令API取得

（権利の順位） 同一の不動産について登記した権利の順位は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記の前後による。 2　付記登記（権利に関する登記のうち、既にされた権利に関する登記についてする登記であって、当該既にされた権利に関する登記を変更し、若しくは更正し、又は所有権以外の権利にあってはこれを移転し、若しくはこれを目的とする権利の保存等をするもので当該既にされた権利に関する登記と一体のものとして公示する必要があるものをいう。以下この項及び第六十六条において同じ。）の順位は主登記（付記登記の対象となる既にされた権利に関する登記をいう。以下この項において同じ。）の順位により、同一の主登記に係る付記登記の順位はその前後による。

不動産登記法109条の条文を見るe-Gov法令API取得

（仮登記に基づく本登記） 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者（本登記につき利害関係を有する抵当証券の所持人又は裏書人を含む。以下この条において同じ。）がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。 2　登記官は、前項の規定による申請に基づいて登記をするときは、職権で、同項の第三者の権利に関する登記を抹消しなければならない。

令和9年（2027年）4月1日施行の法令を参考にしています。