司法書士ひっかけ選択肢トレーニング

① どこが間違いか

法定地上権の成立要件である「土地及び建物が同一の所有者に属すること」は、抵当権設定当時を基準に判断すべきであり、抵当権設定後に同一所有者となった場合には、原則として法定地上権は成立しない

② なぜ間違いか（根拠）

民法388条は、抵当権設定当時に土地及び建物が同一の所有者に属していたことを要件としている。本問では、Ｃのために抵当権が設定された時点では甲土地の所有者はＡ、乙建物の所有者はＢであり、両者は別人であった。その後Ａが乙建物の所有権を取得して同一所有者となったとしても、抵当権設定時点での要件を欠くため、原則として法定地上権は成立しない。これは、抵当権者Ｃが抵当権を設定した当時、乙建物のための法定地上権の負担のない土地として甲土地を評価していたことによる。抵当権設定後に事後的に所有者が同一になったという事情によって、抵当権者の評価を覆すことは許されない。

③ 正しい記述

Ａが所有する甲土地の上にＢが乙建物を所有していた場合において、Ａが甲土地にＣのために抵当権を設定した後に、ＡがＢから乙建物の所有権を取得して甲土地及び乙建物の所有者が同一となったときは、その後の抵当権の実行により甲土地の所有者と乙建物の所有者が異なるに至ったとしても、乙建物のために法定地上権は成立しない。

④ なぜそのルール？（立法趣旨）

法定地上権の制度は、土地と建物が同一の所有者に属していたのに、抵当権の実行によって別人の所有に分属するに至った場合に、建物の存続を保護するために認められる。抵当権者は抵当権設定時点における不動産の価値を評価して担保を取っているため、その後の当事者の事情変更によって抵当権者の担保価値評価が不利益に変わることは、抵当権者の予測可能性・担保価値の保護を害する。そのため、成立要件は抵当権設定当時を基準として判断されると解されている。

⑤ 覚え方・記憶のコツ

【設定時に固定】法定地上権の要件は「抵当権を設定した瞬間」の状態で判断すると覚える。抵当権設定「時」に別人所有だった土地・建物は、後で同一人に帰属しても法定地上権は生まれない。これに対し、抵当権設定時に同一所有者であった土地・建物が、抵当権設定後に別人所有となった場合（例：土地を第三者に譲渡）には法定地上権は成立し得る点と対比して覚えると混同しにくい。

⑥ 本試験ではここも問われる（関連論点）

• 抵当権設定当時、土地及び建物の所有者が同一であった場合には、その後建物のみが第三者に譲渡されても、法定地上権は成立する。
• 土地に共有者がいる場合、その共有者の一人が単独で所有する建物のために法定地上権が成立するには、土地の共有者全員の同意があったとみなされる事情が必要であり、原則として成立しない。
• 法定地上権の存続期間・地代は、当事者間で協議が成立しないときは、当事者の請求により裁判所が定める。

正しいルール

法定地上権が成立するには、抵当権設定当時に土地及び建物が同一の所有者に属していたことが必要であり、抵当権設定後に同一所有者となった場合には、原則として法定地上権は成立しない

根拠条文

民法388条

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（　）内を表示する

（…）（法定地上権） 土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。

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令和9年（2027年）4月1日施行の法令を参考にしています。