司法書士ひっかけ選択肢トレーニング

① どこが間違いか

抵当権の順位の変更の登記は付記登記ではなく主登記によってされる

② なぜ間違いか（根拠）

抵当権の順位の変更は、既存の抵当権の内容（債権額・利息など）を変更するものではなく、複数の抵当権者間における優先順位の関係を新たに定める行為である。そのため、いずれか特定の抵当権に従属する登記ではなく、独立した別個の登記として取り扱われ、主登記によってされる。付記登記は既存の登記に従属し、その内容を補充・変更する登記（不動産登記法66条参照）であるため、性質の異なる順位変更登記には当たらない。

③ 正しい記述

甲土地について、Ａを抵当権者とする第１順位の抵当権とＢを抵当権者とする第２順位の抵当権が設定されている場合において、Ａ及びＢが抵当権の順位の変更をする合意をし、その登記を申請するときは、当該登記は主登記によってされる。

④ なぜそのルール？（立法趣旨）

順位変更登記は、既存のいずれの抵当権にも属さない「新たな優先順位関係」を創設するものであるという性質上、特定の抵当権に付記する形をとることが理論上できないため、独立の主登記として登記されると定められている。これにより、順位変更の効力が関係する抵当権者全員に及ぶことを登記記録上も明確に示すことができる。

⑤ 覚え方・記憶のコツ

【新しい関係は主登記】順位変更は既存の抵当権の内容変更ではなく「新たな順位関係の創設」だから主登記と覚える。対比：抵当権の移転登記（相続・債権譲渡による抵当権者の変更）は既存の抵当権に従属するため付記登記（不動産登記法66条）となる。

⑥ 本試験ではここも問われる（関連論点）

• 抵当権の順位の変更の登記は、当該順位の変更に係る抵当権の登記名義人全員が共同して申請しなければならない。
• 抵当権の順位の変更は、その登記をしなければ効力を生じない。
• 順位の変更につき利害関係を有する者があるときは、その者の承諾を得ることを要する。

正しいルール

抵当権の順位の変更の登記は、既存の各抵当権とは別個独立の登記として主登記によってされる

根拠条文

不動産登記法89条1項、民法374条1項、民法374条2項

不動産登記法89条の条文を見るe-Gov法令API取得

（抵当権の順位の変更の登記等） 抵当権の順位の変更の登記の申請は、順位を変更する当該抵当権の登記名義人が共同してしなければならない。 2　前項の規定は、民法第三百九十八条の十四第一項ただし書の定めがある場合の当該定めの登記の申請について準用する。

民法374条の条文を見るe-Gov法令API取得

（抵当権の順位の変更） 抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。 2　前項の規定による順位の変更は、その登記をしなければ、その効力を生じない。

令和9年（2027年）4月1日施行の法令を参考にしています。