⚠ ひっかけパターン：義務・任意の混同（同時申請の義務を、後日いつでも申請できる任意的なものに置き換え）
売主Ａ（買戻権者・登記権利者）買主Ｂ（登記義務者）甲土地法務局 - 1
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- ① どこが間違いか
- 買戻しの特約の登記は、所有権の移転の登記の申請と同時にしなければならず、後日別個に申請することはできない
- ② なぜ間違いか（根拠）
- 不動産登記法96条は「買戻しの特約の登記は、売買による所有権の移転の登記の申請と同時にしなければならない」と定めている。これは義務規定であり、所有権移転登記の申請の後に買戻特約の登記のみを別途申請することは認められない。仮に同時申請をしなかった場合、後から買戻しの特約の登記だけを行うことはできず、買戻しの効力を第三者に対抗する手段を失うことになる。
- ③ 正しい記述
- Ａが所有する甲土地をＢに売却するとともに買戻しの特約をした場合において、買戻しの特約の登記は、所有権の移転の登記の申請と同時にしなければならない。
- ④ なぜそのルール？（立法趣旨）
- 買戻しの特約は民法579条により売買契約と同時にしなければ効力を生じないとされており、売買による所有権移転と密接不可分の関係にある。そのため、登記手続の面でも両者を同時に申請させることで、権利関係の公示を正確かつ一体的に行い、第三者に対して買戻権の存在を確実に示す趣旨から、同時申請が義務付けられている。
- ⑤ 覚え方・記憶のコツ
- 【買戻しは売買とワンセット】買戻特約は売買契約と同時にしなければ効力を生じない（民法579条）ため、登記も所有権移転登記と同時申請が義務（不動産登記法96条）と覚える。対比：抵当権設定登記は所有権移転登記とは別個独立に、後日いつでも申請することができる点と混同しないこと。
- ⑥ 本試験ではここも問われる（関連論点）
- 買戻しの期間は最長１０年であり、これより長い期間を定めたときは１０年に短縮される（民法580条1項）。
- 買戻特約の登記における登記事項には、売買代金及び契約費用を登記しなければならない（民法579条、不動産登記法96条）。
- 買戻しの特約は、売買契約と同時にしなければ効力を生じない（民法579条）。
- 正しいルール
- 買戻しの特約の登記は、売買による所有権の移転の登記の申請と同時にしなければならない
- 根拠条文
- 不動産登記法96条
不動産登記法96条の条文を見るe-Gov法令API取得
（…）（買戻しの特約の登記の登記事項）
買戻しの特約の登記の登記事項は、第59条各号に掲げるもののほか、買主が支払った代金（…）（民法第579条の別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額）及び契約の費用並びに買戻しの期間の定めがあるときはその定めとする。
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登記申請例を見る（記述対策）
| 登記の目的 | 買戻特約 |
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| 登記原因及びその日付 | 令和〇年〇月〇日特約（売買代金・契約費用の記載を要する） |
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| 申請人の氏名又は名称（権利者） | Ａ |
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| 申請人の氏名又は名称（義務者） | Ｂ |
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| 添付情報 | 登記原因証明情報
代理権限証明情報 |
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| 登録免許税額 | 不動産の価額の１０００分の１ |
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| 特記事項 | 所有権移転登記の申請と同時に申請しなければならない。買戻特約の登記は付記登記によってされる。 |
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令和9年（2027年）4月1日施行の法令を参考にしています。