司法書士ひっかけ選択肢トレーニング

① どこが間違いか

存続期間はその定めがある場合に限り登記事項となる任意的登記事項であり、定めがない場合にまで申請情報の内容とすることを要求している点が誤り

② なぜ間違いか（根拠）

不動産登記法81条1項は、賃借権の設定又は移転の登記をするときの登記事項として、賃料（１号）のほか、存続期間の定めがあるときはその定め（２号）等を掲げている。すなわち賃料は賃貸借契約の要素として必ず定められるため必要的登記事項であるのに対し、存続期間はそもそも定めのない賃貸借（期間の定めのない賃貸借）も存在するため、その定めがあるときに限り登記事項となる任意的登記事項にとどまる。したがって本問のようにＡＢ間で存続期間の定めをしなかった場合には、これを申請情報の内容とする必要はない。

③ 正しい記述

Ａが所有する甲土地についてＡを賃貸人、Ｂを賃借人として賃借権を設定した場合において、ＡＢ間でその存続期間について定めをしなかったときは、Ａ及びＢが当該賃借権の設定の登記を申請するに当たり、存続期間を申請情報の内容とすることを要しない。

④ なぜそのルール？（立法趣旨）

賃貸借契約においては賃料の合意がなければ使用貸借との区別がつかず契約の要素をなすため、賃料は常に登記事項として公示する必要がある。これに対し存続期間は当事者の合意によって定められることもあれば定められないこともある任意的な契約内容にすぎず、定めがない場合にまで登記を要求すると申請人に不可能を強いることになるため、定めがある場合に限り登記事項とされている。

⑤ 覚え方・記憶のコツ

【賃料は必須、期間は任意】賃貸借は「賃料」があってこそ賃貸借（使用貸借との違い）なので賃料は必要的登記事項、一方「期間」は定めがないこともあるので任意的登記事項と覚える。対比：地上権設定登記における地代も同様に定めがあるときに限り登記事項となる任意的登記事項であり、賃借権と地上権で共通する整理として押さえておくとよい。

⑥ 本試験ではここも問われる（関連論点）

• 賃借権の譲渡又は転貸を許す旨の定めがあるときは、その定めも登記事項となるが、定めがなければ登記事項とならない。
• 敷金の定めがあるときは、その旨も登記事項となる任意的登記事項である。
• 賃借権の移転登記は原則として共同申請によるべきものであり、登記義務者である譲渡人が登記識別情報を提供しなければならない。

正しいルール

賃借権設定登記において賃料は必要的登記事項であるが、存続期間はその定めがあるときに限り登記事項となる任意的登記事項である

根拠条文

不動産登記法81条1項1号、不動産登記法81条1項2号

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（賃借権の登記等の登記事項） 賃借権の登記又は賃借物の転貸の登記の登記事項は、第五十九条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。 　　一　賃料 　　二　存続期間又は賃料の支払時期の定めがあるときは、その定め 　　三　賃借権の譲渡又は賃借物の転貸を許す旨の定めがあるときは、その定め 　　四　敷金があるときは、その旨 　　五　賃貸人が財産の処分につき行為能力の制限を受けた者又は財産の処分の権限を有しない者であるときは、その旨 　　六　土地の賃借権設定の目的が建物の所有であるときは、その旨 　　七　前号に規定する場合において建物が借地借家法第二十三条第一項又は第二項に規定する建物であるときは、その旨 　　八　借地借家法第二十二条第一項前段、第二十三条第一項、第三十八条第一項前段若しくは第三十九条第一項、高齢者の居住の安定確保に関する法律（平成十三年法律第二十六号）第五十二条第一項又は大規模な災害の被災地における借地借家に関する特別措置法第七条第一項の定めがあるときは、その定め

令和9年（2027年）4月1日施行の法令を参考にしています。