宅建ひっかけ選択肢トレーニング

① どこが間違いか

建物の登記が借地権者本人名義であることが必要という要件が無視されている。

② なぜ間違いか

正しくは、借地権者本人名義で登記された建物でなければ、借地借家法10条1項の対抗力は認められない。判例上、同項の「登記されている建物」とは借地権者自身の名義による登記を意味するとされ、配偶者や子など他人名義の登記では、たとえ現に借地権者が居住していても第三者への対抗力は生じない。第三者は登記の名義から借地権者を把握できないため、公示機能が果たされないことがその理由である。

③ 正しい記述

借地権者は、自己名義で登記された建物を所有する場合に限り、借地権について登記がなくてもこれを第三者に対抗することができる。子や配偶者など他人名義で登記された建物では、借地権を対抗することができない。

④ なぜこのルールがあるのか

借地借家法10条1項は、借地権自体の登記は借地権者だけの意思で行うことができず、土地所有者の協力が得られないと事実上不可能であることから、代わりに借地上の建物の登記によって借地権の存在を公示し、借地権者を保護しようとする制度である。しかし建物の登記名義が借地権者以外の者であれば、第三者はその登記から誰が借地権を有しているかを知ることができず、公示としての機能を果たせないため、判例は本人名義の登記を要求している。

正しいルール

借地権者は自己名義で登記された建物を所有する場合に限り、借地権について登記がなくても第三者に対抗できる

根拠条文

借地借家法10条1項

借地借家法10条の条文を見るe-Gov法令API取得

（借地権の対抗力） 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。 2　前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。

令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。