⚠ ひっかけパターン：除外規定の無視
- ① どこが間違いか
- 「特段の事情がある場合であっても解除権の行使は妨げられない」という部分が誤り。
- ② なぜ間違いか
- 民法612条2項は、賃借人が無断で転貸した場合に賃貸人の解除権を認めているが、判例（最判昭和28年9月25日など）は、無断転貸であっても、その行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は民法612条2項による解除をすることができないと解している。つまり、「特段の事情」がある場合は解除が制限される例外が存在する。
- ③ 正しい記述
- 賃借人が賃貸人の承諾を得ないで賃借物を第三者に転貸した場合、賃貸人は原則として賃貸借契約を解除することができるが、その転貸が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除権の行使は妨げられる。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 賃貸借契約は、貸主と借主の間の個人的な信頼関係（「誰に貸すか」という人的つながり）を基礎とする契約です。そのため、借主が勝手に第三者に転貸すると、貸主の知らない人が物件を使うことになり、信頼関係が壊れるおそれがあります。ただし、形式的には無断転貸であっても、実態として信頼関係が損なわれていない場合（例：親族への転貸、事実上の同居など）にまで解除を認めると、借主側に酷な結果になることがあります。そこで判例は、信頼関係破壊の有無を実質的に判断し、破壊がないと認められる特段の事情がある場合には解除を認めないとすることで、両者の利益のバランスを図っています。
★ 覚え方：「無断転貸＝必ず解除できる」は×！「特段の事情（信頼関係を壊していない）があれば解除できない」という例外を必ずセットで覚える。試験では『直ちに』『いかなる場合も』『特段の事情があっても』という言葉が出たら要注意のサイン！
- 正しいルール
- 賃借人が賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡・転貸した場合、賃貸人は契約を解除できるが、その行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除できない（判例）。
- 根拠条文
- 民法612条1項・2項
民法612条の条文を見るe-Gov法令API取得
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。