⚠ ひっかけパターン：効果・結論の逆転（要件を満たさない場合に「成立する」と誤記）
- ① どこが間違いか
- 抵当権設定当時に土地と建物の所有者が同一でなければ法定地上権は成立しないのに、別々の所有者に属する状態で抵当権が設定された場合にも「法定地上権が成立する」としている点。
- ② なぜ間違いか
- 民法388条は、抵当権の実行（競売）によって土地と建物の所有者が異なることになった場合に、建物所有者を保護するため法定地上権を認める制度である。しかし、この法定地上権が成立するためには「抵当権設定当時」に土地と建物が同一の所有者に属していたことが必要とされている。抵当権設定時点ですでに土地と建物が別々の所有者に属していた場合は、土地の抵当権者は当初から建物所有者が土地を使用することを前提に融資しているわけではなく、法定地上権を認める必要性がないため、この要件を満たさず法定地上権は成立しない。
- ③ 正しい記述
- 土地と建物が別々の所有者に属する状態で土地に抵当権が設定された場合、競売後に所有者がさらに異なることとなっても、法定地上権は成立しない。法定地上権が成立するには、抵当権設定当時に土地と建物が同一の所有者に属していることが必要である。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 建物は土地の上に存在するため、建物を所有するには原則として土地を利用する権利（地上権や賃借権）が必要です。しかし、土地に抵当権が設定されて競売が行われると、土地の所有者が変わってしまい、建物所有者が土地を使う権利を失って建物を壊さなければならない事態が生じます。これを防ぐため、民法388条は一定の要件を満たす場合に、競売によって当然に地上権（土地を使う権利）が発生するという「法定地上権」制度を設けています。ただし、抵当権設定時点からすでに土地と建物の所有者が別人だった場合は、土地の貸し借り関係があらかじめ存在していたはずであり、法律が特別に保護する必要がないため、法定地上権の成立は認められません。
★ 覚え方：法定地上権の成立要件は「設定時に同一所有者」が大前提！「設定時バラバラ＝法定地上権ナシ」と覚えよう。競売後ではなく、あくまで抵当権を設定した『その瞬間』に同一人物が土地と建物を持っていたかどうかがポイントです。
- 正しいルール
- 法定地上権が成立するには、抵当権設定当時に土地と建物が同一の所有者に属していることが必要である。
- 根拠条文
- 民法388条
民法388条の条文を見るe-Gov法令API取得
（法定地上権）
土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。