⚠ ひっかけパターン：効果・結論の逆転
- 1
借地権設定者（貸主）→借地権者（借主）
借地権設定契約締結
- 2
存続期間を20年と特約
- 3
30年未満＝借地権者に不利な特約
- 4
借地借家法9条により特約は無効
- 5
借地借家法3条適用→存続期間は30年
- ① どこが間違いか
- 特約が無効となった場合の効果が誤りで、「存続期間の定めのない借地権」になるのではなく、借地借家法3条の原則どおり存続期間30年の借地権になる。
- ② なぜ間違いか
- 正しくは、存続期間を30年より短く定める特約は借地権者に不利であるため借地借家法9条により無効となるが、無効となった部分には同法3条が適用され、存続期間は30年となる。借地借家法3条は「借地権の存続期間は30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする」と規定しており、短い期間の定めが無効になっても期間そのものが存在しなくなるわけではない。したがって「存続期間の定めのない借地権となる」とする点が誤りである。
- ③ 正しい記述
- 存続期間を20年と定める特約は借地権者に不利であるため無効となり、借地借家法3条により存続期間は30年の借地権となる。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 借地権は建物所有という長期的な利用を前提とするため、借地権者（借主）の生活基盤や投下資本を保護する必要があります。そのため、法律よりも短い期間で借地人が不利になるような特約は認めず、最低でも30年間は借地人の地位を保障する仕組みになっています。
借地権の存続期間の定め方
| 定めた期間 | 30年未満 | 30年以上 |
|---|
| 特約の効力 | 無効 | 有効 |
|---|
| 適用される期間 | 30年（法定） | 定めた期間 |
|---|
🎯 試験での問われ方
「20年と定めた場合、その特約は無効となり存続期間の定めのない借地権となる」のように、無効の効果を『定めなし』にすり替える言い切り文が出やすい。無効＝原則の30年に戻ると即座に反応できるようにしておくこと。
★ 覚え方：「借地権は最低30年」と覚え、30年より短い期間を定める特約は借地権者に不利なので無効→無効になったら『何もなかった』のではなく『法定の30年に戻る』とセットで覚えること。
- 正しいルール
- 借地権の存続期間は30年とし、これより短い期間を定める特約は借地権者に不利なため無効となり存続期間は30年となる
- 根拠条文
- 借地借家法3条、借地借家法9条
借地借家法3条の条文を見るe-Gov法令API取得
（借地権の存続期間）
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
借地借家法9条の条文を見るe-Gov法令API取得
（強行規定）
この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。