⚠ ひっかけパターン：義務・任意の混同（「取り消さなければならない」→「取り消すことができる」）
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論点：免許取消は「できる」か「しなければならない」か
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免許権者（知事等）→宅建業者
免許取消（必要的・義務）
- ① どこが間違いか
- 「取り消すことができる」（任意的取消）が誤りであり、正しくは「取り消さなければならない」（必要的取消）である。
- ② なぜ間違いか
- 正しくは、免許権者は当該宅地建物取引業者の免許を取り消さなければならない（必要的免許取消事由）。宅地建物取引業法66条1項は、業務停止期間中に業務を行った場合を必要的免許取消事由として列挙しており、免許権者に裁量の余地はなく、必ず免許を取り消すことが義務づけられている。「取り消すことができる」という任意的取消と混同しやすい典型的なひっかけである。
- ③ 正しい記述
- 宅地建物取引業者が業務停止処分を受けた期間中に業務を行った場合、免許権者は当該宅地建物取引業者の免許を取り消さなければならない。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 業務停止処分は、宅建業者に違反行為をいったん止めさせるための行政処分（行政上の制裁）です。その停止命令を無視してさらに業務を続けるという行為は、法秩序そのものを踏みにじる重大な違反であるため、免許権者に裁量を与えず、必ず免許を取り消すこととされています。これにより、悪質な業者を市場から確実に排除し、消費者（買主・借主）の利益を守ることが目的です。
免許取消処分の種類（任意的 vs 必要的）
| 区分 | 免許権者の裁量 | 主な例 |
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| 任意的取消 | 取り消せる（できる） | 情状が特に重い業法違反 |
|---|
| 必要的取消 | 必ず取り消す（義務） | 業務停止期間中の業務続行 |
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★ 覚え方：「取消し」には２種類ある！「できる（任意的）」か「しなければならない（必要的）」かを区別するのが最大のポイント。業務停止期間中の業務続行は、命令無視の最たるもの＝必ず取消し（選択の余地なし）と覚えよう。
- 正しいルール
- 業務停止処分を受け、業務停止期間中に業務を行った宅建業者に対しては、免許権者は免許を取り消さなければならない（必要的取消事由）。
- 根拠条文
- 宅地建物取引業法65条2項、宅地建物取引業法66条1項
宅地建物取引業法65条の条文を見るe-Gov法令API取得
（指示及び業務の停止）
国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許（第五十条の二第一項の認可を含む。次項において同じ。）を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合又はこの法律の規定若しくは特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（平成十九年法律第六十六号。以下この条において「履行確保法」という。）第十一条第一項若しくは第六項、第十二条第一項、第十三条、第十五条第一項若しくは履行確保法第十六条において読み替えて準用する履行確保法第七条第一項若しくは第二項若しくは第八条第一項若しくは第二項の規定に違反した場合においては、当該宅地建物取引業者に対して、必要な指示をすることができる。
一 業務に関し取引の関係者に損害を与えたとき又は損害を与えるおそれが大であるとき。
二 業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき又は取引の公正を害するおそれが大であるとき。
三 業務に関し他の法令（履行確保法及びこれに基づく命令を除く。）に違反し、宅地建物取引業者として不適当であると認められるとき。
四 宅地建物取引士が、第六十八条又は第六十八条の二第一項の規定による処分を受けた場合において、宅地建物取引業者の責めに帰すべき理由があるとき。
2 国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該宅地建物取引業者に対し、一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。
一 前項第一号又は第二号に該当するとき（認可宅地建物取引業者の行う取引一任代理等に係るものに限る。）。
一の二 前項第三号又は第四号に該当するとき。
二 第十三条、第二十五条第五項（第二十六条第二項において準用する場合を含む。）、第二十八条第一項、第三十一条の三第三項、第三十二条、第三十三条の二、第三十四条、第三十四条の二第一項若しくは第二項（第三十四条の三において準用する場合を含む。）、第三十五条第一項から第三項まで、第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十一条第一項、第四十一条の二第一項、第四十三条から第四十五条まで、第四十六条第二項、第四十七条、第四十七条の二、第四十八条第一項若しくは第三項、第六十四条の九第二項、第六十四条の十第二項、第六十四条の十二第四項、第六十四条の十五前段若しくは第六十四条の二十三前段の規定又は履行確保法第十一条第一項、第十三条若しくは履行確保法第十六条において読み替えて準用する履行確保法第七条第一項の規定に違反したとき。
三 前項又は次項の規定による指示に従わないとき。
四 この法律の規定に基づく国土交通大臣又は都道府県知事の処分に違反したとき。
五 前三号に規定する場合のほか、宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をしたとき。
六 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者である場合において、その法定代理人（法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む。）が業務の停止をしようとするとき以前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をしたとき。
七 法人である場合において、その役員又は政令で定める使用人のうちに業務の停止をしようとするとき以前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者があるに至つたとき。
八 個人である場合において、政令で定める使用人のうちに業務の停止をしようとするとき以前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者があるに至つたとき。
3 都道府県知事は、国土交通大臣又は他の都道府県知事の免許を受けた宅地建物取引業者で当該都道府県の区域内において業務を行うものが、当該都道府県の区域内における業務に関し、第一項各号のいずれかに該当する場合又はこの法律の規定若しくは履行確保法第十一条第一項若しくは第六項、第十二条第一項、第十三条、第十五条第一項若しくは履行確保法第十六条において読み替えて準用する履行確保法第七条第一項若しくは第二項若しくは第八条第一項若しくは第二項の規定に違反した場合においては、当該宅地建物取引業者に対して、必要な指示をすることができる。
4 都道府県知事は、国土交通大臣又は他の都道府県知事の免許を受けた宅地建物取引業者で当該都道府県の区域内において業務を行うものが、当該都道府県の区域内における業務に関し、次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該宅地建物取引業者に対し、一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。
一 第一項第三号又は第四号に該当するとき。
二 第十三条、第三十一条の三第三項（事務所に係る部分を除く。）、第三十二条、第三十三条の二、第三十四条、第三十四条の二第一項若しくは第二項（第三十四条の三において準用する場合を含む。）、第三十五条第一項から第三項まで、第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十一条第一項、第四十一条の二第一項、第四十三条から第四十五条まで、第四十六条第二項、第四十七条、第四十七条の二又は第四十八条第一項若しくは第三項の規定に違反したとき。
三 第一項又は前項の規定による指示に従わないとき。
四 この法律の規定に基づく国土交通大臣又は都道府県知事の処分に違反したとき。
五 前三号に規定する場合のほか、不正又は著しく不当な行為をしたとき。
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（免許の取消し）
国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該免許を取り消さなければならない。
一 第五条第一項第一号、第五号から第七号まで、第十号又は第十四号のいずれかに該当するに至つたとき。
二 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者である場合において、その法定代理人（法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む。）が第五条第一項第一号から第七号まで又は第十号のいずれかに該当するに至つたとき。
三 法人である場合において、その役員又は政令で定める使用人のうちに第五条第一項第一号から第七号まで又は第十号のいずれかに該当する者があるに至つたとき。
四 個人である場合において、政令で定める使用人のうちに第五条第一項第一号から第七号まで又は第十号のいずれかに該当する者があるに至つたとき。
五 第七条第一項各号のいずれかに該当する場合において第三条第一項の免許を受けていないことが判明したとき。
六 免許を受けてから一年以内に事業を開始せず、又は引き続いて一年以上事業を休止したとき。
七 第十一条第一項の規定による届出がなくて同項第三号から第五号までのいずれかに該当する事実が判明したとき。
八 不正の手段により第三条第一項の免許を受けたとき。
九 前条第二項各号のいずれかに該当し情状が特に重いとき又は同条第二項若しくは第四項の規定による業務の停止の処分に違反したとき。
2 国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が第三条の二第一項の規定により付された条件に違反したときは、当該宅地建物取引業者の免許を取り消すことができる。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。