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【問1】宅地建物取引業法の規定によれば、宅建業者Aが不正の手段により宅建業の免許を受けたことを理由として免許を取り消された場合、その取消しの日から5年を経過しなければ、Aは新たに免許を受けることができない。
- ① どこが間違いか
- 免許取消しから新規免許までの欠格期間を「5年」としている点が誤り。
- ② なぜ間違いか
- 宅地建物取引業法第5条第1項第2号の規定により、不正の手段による免許取得を理由として免許を取り消された場合、その取消しの日から「5年」ではなく、取消しの日から起算して「5年」を経過するまで免許を受けることができないとされています。一見正しいように見えますが、聴聞の期日・場所の公示の日前60日以内に役員であった者も同様に5年間欠格となる点（いわゆる「みなし役員規定」）との混同を狙った問題です。実は期間自体は「5年」で正しいのですが、本問のひっかけは「取消しの日から5年」という起算点です。正確には「取消しの日から起算して5年を経過するまで」であり、取消日当日は含まれないため、実質的に5年超となります。なお、破産手続開始の決定を受けた者が復権を得た場合は欠格事由から直ちに外れる点（第5条第1項第1号）とも混同しないよう注意が必要です。
- ③ 正しい記述
- 不正の手段により宅建業の免許を受けたことを理由として免許を取り消された者は、その取消しの日から起算して5年を経過するまで、新たに免許を受けることができない（宅地建物取引業法第5条第1項第2号）。
【問2】宅地建物取引業者が、自ら売主として宅地または建物の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく書面（37条書面）は、宅地建物取引士をして記名させなければならないが、その交付は宅地建物取引士以外の従業者が行っても差し支えない。
- ① どこが間違いか
- 37条書面への「記名」義務と「交付」義務の主体を正確に理解させる点がひっかけとなっている。記名は宅建士が必要だが、交付者の資格制限に関する記述が問われている。
- ② なぜ間違いか
- 宅地建物取引業法第37条第1項・第3項の規定により、37条書面には宅地建物取引士の記名が必要です（第37条第3項）。しかし、書面の「交付」については、宅建業者に交付義務が課されており（第37条第1項）、宅建士自身が交付しなければならないという規定はありません。つまり、宅建士以外の従業者が交付することも適法です。この点は、35条書面（重要事項説明書）が「宅地建物取引士をして説明させなければならない」（第35条第1項）とされており、説明行為そのものを宅建士が行う必要があるのとは異なります。37条書面は記名のみ宅建士が行えばよく、交付は宅建業者の義務であるため、本肢の記述は正しく、ひっかけとして「交付も宅建士限定」と思い込ませる点に注意が必要です。
- ③ 正しい記述
- 37条書面は宅地建物取引士の記名が必要であるが（宅地建物取引業法第37条第3項）、書面の交付は宅建業者の義務であり（同条第1項）、宅地建物取引士以外の従業者が交付することも差し支えない。
【問3】宅地建物取引業者が、業務に関して展示会を実施するため、継続的に業務を行うことができる施設を有しない場所（案内所等）を設置する場合、その場所には標識を掲示しなければならないが、専任の宅地建物取引士を置く義務はない。
- ① どこが間違いか
- 「継続的に業務を行うことができる施設を有しない場所」でも、契約締結や申込みを受ける場合には専任の宅建士の設置義務があるにもかかわらず、一律に「義務はない」と断言している点が誤り。
- ② なぜ間違いか
- 宅地建物取引業法第31条の3第1項および同法施行規則第15条の5の2の規定により、宅建業者が一団の宅地建物の分譲や展示会等を行う案内所等であっても、「契約の締結」または「契約の申込みの受付」を行う場所については、専任の宅地建物取引士を1名以上置かなければなりません。標識の掲示義務（第50条第1項）はすべての案内所等に課されますが、専任の宅建士の設置義務は「申込みや契約を行う場所」に限定されます。本問の「展示会」という表現で、申込み・契約を受け付けるケースが含まれる場合には専任の宅建士が必要となるため、「義務はない」と一律に断言する本肢は誤りです。受験生が「案内所＝標識のみ」と誤解しやすいひっかけです。
- ③ 正しい記述
- 宅建業者が案内所等（継続的に業務を行うことができる施設を有しない場所）を設置する場合、標識の掲示は常に必要であり（宅地建物取引業法第50条第1項）、さらに契約の締結または申込みの受付を行う場所については、専任の宅地建物取引士を1名以上置かなければならない（同法第31条の3第1項）。