⚠ ご注意
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宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地を売却する場合において、買主が宅地建物取引業者Bであるときも、売主Aは契約不適合責任に関して「買主が不適合を発見した時から1年以内に通知しなければ責任を追及できない」とする特約を設けることはできない。
⚠ ひっかけパターン：除外規定の無視
- ① どこが間違いか
- 買主も宅建業者である場合には8種制限は適用されないため、契約不適合責任に関する買主に不利な特約も有効となる。「宅建業者間取引でも適用される」としている点が誤り。
- ② なぜ間違いか
- 宅地建物取引業法40条の契約不適合責任の特約制限（8種制限の一つ）は、同法78条2項により、買主も宅建業者である場合には適用されません。したがって、AとBの間の取引においては、民法の原則（民法566条：買主が不適合を知った時から1年以内に通知）よりも買主に不利な特約であっても、当事者間で有効に合意することができます。
- ③ 正しい記述
- 宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地を売却する場合において、買主が宅地建物取引業者Bであるときは、宅地建物取引業法40条（契約不適合責任の特約の制限）は適用されないため、売主Aは買主Bに不利な契約不適合責任の特約を設けることができる。
- 正しいルール
- 宅建業者が自ら売主となる場合、契約不適合責任について買主に不利な特約は無効だが、買主も宅建業者である場合は8種制限（宅建業法40条）は適用されず、当該特約は有効となる。
- 根拠条文
- 宅地建物取引業法40条1項・2項
宅地建物取引業法40条の条文を見るe-Gov法令API取得
（担保責任についての特約の制限）
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。