⚠ ひっかけパターン：効果・結論の逆転（発信主義→到達主義へのすり替え）
- ① どこが間違いか
- クーリングオフによる解除の効力発生時期を「到達した時」としている点が誤り。正しくは「書面を発した時（発信時）」である。
- ② なぜ間違いか
- 宅地建物取引業法37条の2第2項は、クーリングオフによる申込みの撤回または契約の解除は「書面を発した時にその効力を生ずる」と規定しており、発信主義が採用されている。したがって、書面が宅建業者に到達しなくても、書面を郵送等で発した時点で解除の効力が発生する。到達主義ではないため、「到達した時」とする本問の記述は誤りである。
- ③ 正しい記述
- クーリングオフによる契約の解除の効力は、解除を記載した書面を発した時（発信時）に生じる。宅地建物取引業者への到達を待つ必要はない。
- 正しいルール
- クーリングオフによる申込みの撤回または契約の解除は、書面を発した時（発信時）にその効力を生じる。
- 根拠条文
- 宅地建物取引業法37条の2第1項・第2項
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（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
一 買受けの申込みをした者又は買主（以下この条において「申込者等」という。）が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
二 申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。
2 申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。
3 申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
4 前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。