⚠ ひっかけパターン：除外規定の無視
- ① どこが間違いか
- 「200万円以下であれば保全措置不要」とのみ記述しており、保全措置が不要となる要件を代金の5％という割合基準ではなく200万円という絶対額のみで表現している点が誤り。実際には代金4,000万円の5％＝200万円が閾値となるが、この問題文の書き方では代金額にかかわらず200万円以下なら不要と読め、割合基準（代金の5％以下）という正しい要件を隠蔽するひっかけになっている。
- ② なぜ間違いか
- 宅地建物取引業法41条1項は、宅建業者が自ら売主となる未完成物件の売買において、手付金等の額が「代金の額の100分の5を超えるとき」または「1,000万円を超えるとき」は保全措置を講じなければならないと定めている。保全措置が不要となるのは「代金の5％以下かつ1,000万円以下」の場合であり、代金4,000万円のケースでは5％＝200万円が閾値となる。問題文は「200万円以下であれば保全措置不要」と絶対額だけで記述しているが、これは代金4,000万円という前提があって初めて成り立つ数字であり、代金額が異なれば5％の絶対額も変わるため、割合基準を正確に示さない本問の表現は不正確で誤りを含む。なお、試験上の本質的な論点は「代金の5％以下かつ1,000万円以下」の双方の要件を満たすことが必要という点にある。
- ③ 正しい記述
- 宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地建物取引業者でないBに対し建築工事完了前のマンション（代金4,000万円）を売却する場合、AはBから受領する手付金等の額が代金の100分の5（200万円）以下かつ1,000万円以下であれば、手付金等の保全措置を講じることなく手付金等を受領することができる。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 未完成物件（建築工事が完了していない物件）の場合、買主が手付金や中間金を支払った後に宅建業者が倒産すると、物件も引き渡されず支払ったお金も返ってこないという深刻なリスクがあります。このリスクから消費者（買主）を守るために、一定額以上の手付金等を受け取る際は、銀行等による保証や保険への加入など「保全措置」を講じることが義務付けられています。未完成物件は完成物件よりもリスクが高いため、閾値が代金の5％（完成物件は10％）と厳しく設定されています。
★ 覚え方：「未完成は5％・1,000万円、完成は10％・1,000万円」と数字をセットで覚えましょう。保全措置が不要になるのは両方の条件（割合かつ金額）をともに満たす場合のみ。「200万円以下なら常にOK」という絶対額だけの表現は試験のひっかけ定番です。
- 正しいルール
- 宅建業者が自ら売主となる未完成物件の売買において、受領する手付金等の額が代金の5％超または1,000万円超となる場合、手付金等の保全措置を講じなければならない。
- 根拠条文
- 宅地建物取引業法41条1項
宅地建物取引業法41条の条文を見るe-Gov法令API取得
（手付金等の保全）
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等（代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。）を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
一 銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者（以下この条において「銀行等」という。）との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約（以下「保証委託契約」という。）を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。
二 保険事業者（保険業法（平成七年法律第百五号）第三条第一項又は第百八十五条第一項の免許を受けて保険業を行う者をいう。以下この号において同じ。）との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の不履行により買主に生じた損害のうち少なくとも当該返還債務の不履行に係る手付金等の額に相当する部分を当該保険事業者がうめることを約する保証保険契約を締結し、かつ、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付すること。
2 前項第一号の規定による保証委託契約は、銀行等が次の各号に掲げる要件に適合する保証契約を買主との間において成立させることを内容とするものでなければならない。
一 保証債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の全部を保証するものであること。
二 保証すべき手付金等の返還債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでに生じたものであること。
3 第一項第二号の規定による保証保険契約は、次の各号に掲げる要件に適合するものでなければならない。
一 保険金額が、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）に相当する金額であること。
二 保険期間が、少なくとも保証保険契約が成立した時から宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでの期間であること。
4 宅地建物取引業者が、第一項に規定する宅地又は建物の売買を行う場合（同項ただし書に該当する場合を除く。）において、同項第一号又は第二号に掲げる措置を講じないときは、買主は、手付金等を支払わないことができる。
5 宅地建物取引業者は、次の各号に掲げる措置に代えて、政令で定めるところにより、第一項に規定する買主の承諾を得て、電磁的方法であつて当該各号に掲げる措置に準ずるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるものを講じることができる。この場合において、当該国土交通省令・内閣府令で定める措置を講じた者は、当該各号に掲げる措置を講じたものとみなす。
一 第一項第一号に掲げる措置のうち、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付する措置
二 第一項第二号に掲げる措置のうち、保険証券に代わるべき書面を買主に交付する措置
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。