⚠ ひっかけパターン：除外規定の無視
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宅建業者A（売主）→宅建業者B（買主）
売買契約締結
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特約：損害賠償額の予定を代金の10分の3とする
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宅建業法78条2項により宅建業者間取引には38条不適用
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結論：特約は宅建業法上無効とならない（有効）
- ① どこが間違いか
- 買主が宅地建物取引業者である場合には8種制限の適用がないという除外規定を無視している。
- ② なぜ間違いか
- 正しくは、買主が宅地建物取引業者である取引には宅地建物取引業法38条を含む自ら売主制限（8種制限）は適用されないため、代金の10分の3とする特約を定めても宅地建物取引業法上は無効とならない。宅地建物取引業法78条2項は、第3章の規定（8種制限を含む）を宅地建物取引業者相互間の取引には適用しないと定めている。これは宅建業者同士であれば専門知識を有し、業法による保護の必要性が低いためである。したがって本肢の特約は宅地建物取引業法の制限を受けず、宅建業法上は有効である。
- ③ 正しい記述
- 宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者Bを買主として宅地の売買契約を締結する場合、宅地建物取引業法38条の損害賠償額の予定等の制限は適用されないため、代金の10分の3とする特約を定めても宅地建物取引業法上は無効とならない。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 宅地建物取引業法の8種制限は、専門知識や交渉力に乏しい一般消費者である買主を、専門家である宅建業者から保護するために設けられた特別なルールです。しかし買主も宅建業者であれば、双方が同等の専門知識を持ち対等な立場で契約条件を交渉できるため、あえて業法で保護する必要がないと考えられています。
損害賠償額の予定等の制限の適用範囲
| 買主の属性 | 38条の適用 | 10分の3特約の効力 |
|---|
| 一般消費者 | 適用あり | 超過部分は無効 |
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| 宅建業者 | 適用なし | 宅建業法上有効 |
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🎯 試験での問われ方
「宅建業者Bを買主として」という設定にもかかわらず、10分の2の上限などの8種制限の内容をそのまま適用して「無効」と結論づける肢が頻出であり、取引の相手方が宅建業者かどうかの確認を怠ると引っかかりやすい。
★ 覚え方：「8種制限は買主が宅建業者でない場合にのみ適用される」と覚え、「宅建業者間」というキーワードを見たら、クーリングオフ・手付額の制限・損害賠償額の予定の制限など8種制限は全部適用除外だと反射的に判断しましょう。
- 正しいルール
- 買主も宅建業者である取引には8種制限（損害賠償額の予定等の制限を含む）は適用されない
- 根拠条文
- 宅地建物取引業法38条1項、宅地建物取引業法78条2項
宅地建物取引業法38条の条文を見るe-Gov法令API取得
（損害賠償額の予定等の制限）
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。
宅地建物取引業法78条の条文を見るe-Gov法令API取得
（適用の除外）
この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない。
2 第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。