⚠ ひっかけパターン：数字の変更
- 1
区分所有者集会→区分所有者全員
建替え決議の議案提出
- 2
決議には各5分の4以上の賛成が必要（区分所有法62条1項）
- 3
区分所有者全員→区分所有者集会
5分の4以上の賛成で可決
- 4
4分の3以上では建替え決議として成立しない
- ① どこが間違いか
- 決議要件の割合が誤りで、建替え決議は各4分の3以上ではなく各5分の4以上の多数が必要である。
- ② なぜ間違いか
- 正しくは、建替え決議は区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数による集会の決議で行わなければならない。4分の3以上は規約の設定・変更・廃止など通常の特別決議の要件であり、建替え決議とは要件が異なる。区分所有法62条1項が根拠条文であり、建替えは区分所有者の権利に与える影響が特に大きいため、通常の特別決議よりも厳格な要件が課されている。
- ③ 正しい記述
- 建物の建替えは、集会において区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数による決議で行わなければならない。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 建替えは既存の建物を取り壊すという区分所有者にとって非常に大きな影響を与える行為であるため、少数の反対者の意見も十分に配慮できるよう、通常の特別決議（4分の3）よりもさらに厳しい5分の4という高いハードルが設けられている。これにより、拙速な建替え決定を防ぎ、区分所有者間の合意形成を慎重に行わせる制度目的がある。
区分所有法における主な決議要件
| 決議の種類 | 定数 | 具体例 |
|---|
| 普通決議 | 各過半数 | 管理者の選任等 |
|---|
| 特別決議 | 各4分の3以上 | 規約の変更等 |
|---|
| 建替え決議 | 各5分の4以上 | 建物の取壊し・再建築 |
|---|
★ 覚え方：決議の数字は「普通決議＝過半数、特別決議（規約変更等）＝4分の3、建替え決議＝5分の4」と段階的に厳しくなると覚える。「建替えは一番重い決断だから一番高いハードル（5分の4）」とイメージすると忘れにくい。
- 正しいルール
- 建物の建替え決議は、集会において区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数による決議で行わなければならない
- 根拠条文
- 建物の区分所有等に関する法律62条1項、建物の区分所有等に関する法律31条1項、建物の区分所有等に関する法律39条1項
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（建替え決議）
集会においては、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。
2 建物が次の各号のいずれかに該当する場合における前項の規定の適用については、同項中「五分の四」とあるのは、「四分の三」とする。
一 地震に対する安全性に係る建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき。
二 火災に対する安全性に係る建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき。
三 外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剝離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして法務大臣が定める基準に該当するとき。
四 給水、排水その他の配管設備（その改修に関する工事を行うことが著しく困難なものとして法務省令で定めるものに限る。）の損傷、腐食その他の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがあるものとして法務大臣が定める基準に該当するとき。
五 高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律第十四条第五項に規定する建築物移動等円滑化基準に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき。
3 法務大臣は、前項各号の基準を定め、又はこれを変更するときは、あらかじめ、国土交通大臣と協議するものとする。
4 建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。
一 新たに建築する建物（以下この項において「再建建物」という。）の設計の概要
二 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
三 前号に規定する費用の分担に関する事項
四 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
5 前項第三号及び第四号の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。
6 建替え決議を会議の目的とする集会を招集するときは、第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
7 前項に規定する場合において、第三十五条第一項の通知をするときは、会議の目的たる事項及び議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければならない。
一 建物の建替えを必要とする理由
二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
四 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
8 第六項の集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも一月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。
9 第三十五条及び第三十六条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。
10 前条第六項の規定は、建替え決議をした集会の議事録について準用する。
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（規約の設定、変更及び廃止）
規約の設定、変更又は廃止は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項前段において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
2 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者（議決権を有しないものを除く。）の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
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（議事）
集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数で決する。
2 議決権は、書面又は代理人によつても行使することができる。この場合において、書面又は代理人によつて議決権を行使した区分所有者の数は出席した区分所有者の数に、当該議決権の数は出席した区分所有者の議決権の数に、それぞれ算入する。
3 区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によつて議決権を行使することができる。この場合においては、電磁的方法による議決権の行使を書面による議決権の行使とみなして、同項後段の規定を適用する。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。