宅建ひっかけ選択肢トレーニング

① どこが間違いか

クーリング・オフができない場所となるのは、買主が自ら申し出て指定した自宅・勤務先の場合に限られるという要件が欠落している。

② なぜ間違いか

正しくは、買主B自身が「自宅（または勤務先）で説明を受けたい」と申し出た場合に限り、その自宅・勤務先が事務所等に該当し、クーリング・オフができなくなる。本問のように宅建業者側から訪問を持ちかけて自宅で申込みを受けた場合は、この例外に該当せず、事務所等以外の場所での申込みとしてクーリング・オフの対象となる。宅地建物取引業法施行規則16条の5第2号は「宅地建物の購入者が指定した、その者の自宅又は勤務する場所」と定めており、指定の主体が買主本人であることが要件である。したがって、業者側の都合で訪問した場合にはこの適用除外は成立しない。

③ 正しい記述

買主Bが自らの申出により自宅を指定した場合を除き、宅建業者の担当者が訪問してBの自宅で買受けの申込みを受けたときは、Bはクーリング・オフの告知がない限り、告げられた日から起算して8日を経過するまでは書面により契約の申込みの撤回・解除をすることができる。

④ なぜこのルールがあるのか

クーリング・オフ制度は、売主側の事務所など冷静に判断できる環境ではなく、突然の訪問など不意打ち的な場面で契約を迫られた買主を保護するために設けられている。買主が自らの意思で自宅や勤務先を指定した場合は「自分の落ち着ける場所で説明を受けたい」という選択であり、不意打ち性がないためクーリング・オフの対象外とされているが、業者側が一方的に訪問した場合まで除外してしまうと制度の趣旨が骨抜きになってしまう。

正しいルール

買主が自ら指定した自宅・勤務先で申込みをした場合に限り、クーリング・オフができない

根拠条文

宅地建物取引業法37条の2第1項、宅地建物取引業法施行規則16条の5第2号

宅地建物取引業法37条の2の条文を見るe-Gov法令API取得

（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等） 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。 　　一　買受けの申込みをした者又は買主（以下この条において「申込者等」という。）が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。 　　二　申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。 2　申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。 3　申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。 4　前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。

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（法第三十七条の二第一項の国土交通省令・内閣府令で定める場所） 法第三十七条の二第一項の国土交通省令・内閣府令で定める場所は、次に掲げるものとする。 　　一　次に掲げる場所のうち、法第三十一条の三第一項の規定により同項に規定する宅地建物取引士を置くべきもの 　　二　当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあつては、その相手方の自宅又は勤務する場所

令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。