宅建ひっかけ選択肢トレーニング

① どこが間違いか

解除の効力発生時期が誤りで、到達時ではなく書面を発した時に効力が生じる。

② なぜ間違いか

正しくは、買主が解除の書面を発した時にその効力が生じる（発信主義）。宅建業法37条の2第2項に明文の規定があり、これは郵送等の途中で日数が経過して買主が不利益を被ることを防ぐための規定である。到達を要件とすると、業者側が受領を遅らせるなどして買主の解除権行使を実質的に妨げるおそれがあるため、発信主義が採用されている。

③ 正しい記述

買主が事務所等以外の場所で買受けの申込みをした場合、クーリングオフができる旨等を書面で告げられた日から起算して8日を経過するまでであれば、買主は書面により契約の解除をすることができ、その効力は解除の書面を発した時に生じる。

④ なぜこのルールがあるのか

クーリングオフ制度は、営業所などではなく、路上や自宅、喫茶店などで冷静な判断ができないまま契約の申込みをしてしまった買主を保護するための制度である。効力発生時期を発信主義としているのは、郵便事情などにより到達までに時間がかかった場合でも、買主が期間内に投函しさえすれば解除の効果を確実に得られるようにし、業者側の受領遅延などによる不利益を防ぐためである。

正しいルール

クーリングオフによる契約解除は、買主が解除の書面を発した時にその効力が生じる

根拠条文

宅地建物取引業法37条の2第1項、宅地建物取引業法37条の2第2項

宅地建物取引業法37条の2の条文を見るe-Gov法令API取得

（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等） 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。 　　一　買受けの申込みをした者又は買主（以下この条において「申込者等」という。）が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。 　　二　申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。 2　申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。 3　申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。 4　前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。

令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。