⚠ ひっかけパターン：数字の変更（未完成5％基準を完成10％基準にすり替え）
- 1
宅建業者A（売主）→買主B
未完成建物の売買契約締結
- 2
- 3
代金3,000万円の5％＝150万円を超えるため保全措置が必要
- 4
保全措置を講じた後でなければ手付金を受領できない
- ① どこが間違いか
- 未完成物件に適用すべき5％基準ではなく、完成物件に適用する10％基準を用いている点が誤りである。
- ② なぜ間違いか
- 正しくは、未完成物件の場合は代金の額の5％を超える手付金等を受領するときに保全措置が必要である。本問の代金3,000万円の5％は150万円であり、受領する手付金200万円はこれを超えるため保全措置を講じなければ受領できない。10％基準（300万円）は完成物件に適用される基準であり、未完成物件に誤って適用している点が誤りである。宅地建物取引業法41条1項は未完成物件について「代金の額の100分の5を超え、又は1,000万円を超えるとき」と定めている。
- ③ 正しい記述
- 未完成物件の売買において代金3,000万円、手付金200万円を受領する場合、代金の5％である150万円を超えているため、宅地建物取引業者Aは保全措置を講じた後でなければ当該手付金を受領することができない。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 未完成物件は建物がまだ存在しないため、業者が倒産するなどして工事が完成しなかった場合、買主が支払った手付金等を回収できなくなるリスクが高い。そこで宅建業法は、買主が支払った前払金（手付金等）を保全するための措置（銀行の保証や保険等）を業者に義務付け、消費者である買主の資金を保護している。未完成物件は完成物件より引渡しまでの期間が長くリスクが高いため、より低い割合（5％）で保全措置が必要とされている。
手付金等の保全措置が必要になる基準
| 項目 | 未完成物件 | 完成物件 |
|---|
| 割合基準 | 代金の5％超 | 代金の10％超 |
|---|
| 金額基準 | 1,000万円超 | 1,000万円超 |
|---|
★ 覚え方：「未完成は5％、完成は10％」と数字の小さい方が未完成、と覚える。未完成＝リスクが高いので少しの金額でも保全が必要、とイメージすると混同しにくい。
- 正しいルール
- 未完成物件の場合、手付金等の額が代金の5％超又は1,000万円超のいずれかに該当するときは保全措置が必要である
- 根拠条文
- 宅地建物取引業法41条1項
宅地建物取引業法41条の条文を見るe-Gov法令API取得
（手付金等の保全）
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等（代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。）を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
一 銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者（以下この条において「銀行等」という。）との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約（以下「保証委託契約」という。）を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。
二 保険事業者（保険業法（平成七年法律第百五号）第三条第一項又は第百八十五条第一項の免許を受けて保険業を行う者をいう。以下この号において同じ。）との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の不履行により買主に生じた損害のうち少なくとも当該返還債務の不履行に係る手付金等の額に相当する部分を当該保険事業者がうめることを約する保証保険契約を締結し、かつ、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付すること。
2 前項第一号の規定による保証委託契約は、銀行等が次の各号に掲げる要件に適合する保証契約を買主との間において成立させることを内容とするものでなければならない。
一 保証債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の全部を保証するものであること。
二 保証すべき手付金等の返還債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでに生じたものであること。
3 第一項第二号の規定による保証保険契約は、次の各号に掲げる要件に適合するものでなければならない。
一 保険金額が、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）に相当する金額であること。
二 保険期間が、少なくとも保証保険契約が成立した時から宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでの期間であること。
4 宅地建物取引業者が、第一項に規定する宅地又は建物の売買を行う場合（同項ただし書に該当する場合を除く。）において、同項第一号又は第二号に掲げる措置を講じないときは、買主は、手付金等を支払わないことができる。
5 宅地建物取引業者は、次の各号に掲げる措置に代えて、政令で定めるところにより、第一項に規定する買主の承諾を得て、電磁的方法であつて当該各号に掲げる措置に準ずるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるものを講じることができる。この場合において、当該国土交通省令・内閣府令で定める措置を講じた者は、当該各号に掲げる措置を講じたものとみなす。
一 第一項第一号に掲げる措置のうち、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付する措置
二 第一項第二号に掲げる措置のうち、保険証券に代わるべき書面を買主に交付する措置
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。