⚠ ひっかけパターン：要件の追加・削除（「契約書とは別個の書面」という要件を削除し、契約書に記載するだけで足りると変えている）
- ① どこが間違いか
- 事前説明は「契約書とは別個の書面」を交付して行わなければならないのに、契約書への記載で代替できるとしている点が誤り。
- ② なぜ間違いか
- 借地借家法38条3項は、定期建物賃貸借において賃貸人が賃借人に対してあらかじめ行う「更新がなく期間満了により終了する旨」の説明について、契約書とは「別個の書面」を交付して行わなければならないと規定している。これは、賃借人が定期借家契約であることを明確に認識できるようにするための特別な要件であり、契約書に同内容を記載するだけでは要件を満たさない。最高裁判例（平成24年9月13日）も、契約書と一体となった書面による説明では足りないと判示している。この手続きを欠いた場合、当該契約は普通建物賃貸借契約とみなされる。
- ③ 正しい記述
- 定期建物賃貸借契約を締結しようとする賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、当該契約は契約の更新がなく、期間の満了により終了する旨を、当該契約書とは別個の書面を交付して説明しなければならない。契約書への記載のみによって説明に代えることはできない。
- 正しいルール
- 定期建物賃貸借を締結するには、賃貸人は契約締結前に、賃借人に対し、当該契約は契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を、契約書とは別個の書面を交付して説明しなければならない。
- 根拠条文
- 借地借家法38条3項
借地借家法38条の条文を見るe-Gov法令API取得
（定期建物賃貸借）
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
2 前項の規定による建物の賃貸借の契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その契約は、書面によってされたものとみなして、同項の規定を適用する。
3 第一項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
4 建物の賃貸人は、前項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、建物の賃借人の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって法務省令で定めるものをいう。）により提供することができる。この場合において、当該建物の賃貸人は、当該書面を交付したものとみなす。
5 建物の賃貸人が第三項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
6 第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
7 第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
8 前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
9 第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。