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論点宅建業法 – 重要事項説明（35条書面：契約の解除に関する事項と手付金等の保全措置の概要の説明）

① どこが間違いか

契約の解除に関する事項および損害賠償額の予定・違約金に関する事項も35条の説明事項であり、37条書面に記載される（定めがある場合）ことを理由に説明を省略できるとした点が誤りである。

② なぜ間違いか

契約の解除に関する事項（35条1項8号）と損害賠償額の予定又は違約金に関する事項（同9号）は、契約成立前に重要事項として説明しなければならない。37条書面にも定めがあれば記載するが、それは別の義務であり、35条の説明義務を免れさせない。35条書面は契約成立前の判断材料、37条書面は成立後の合意内容の記録という別個の書面である。手付金等の保全措置の概要（同10号）の説明が必要である点は正しい。

③ 正しい記述

手付金等を受領しようとする場合の保全措置の概要に加え、契約の解除に関する事項、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項も、37条書面に記載する場合であっても、重要事項として説明しなければならない。

④ なぜこのルールがあるのか

重要事項の説明は、買主が契約するかどうかを判断する前に、契約を解消する条件や金銭負担のリスクを知らせて不測の損害を防ぐための制度です。契約後に交付する37条書面だけでは判断の材料になりません。

正しいルール

手付金等を受領しようとする場合は、保全措置の概要を重要事項として説明しなければならない。契約の解除に関する事項、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項も説明事項である。

根拠条文

宅地建物取引業法35条1項8号、宅地建物取引業法35条1項9号、宅地建物取引業法35条1項10号、宅地建物取引業法41条1項、宅地建物取引業法37条1項

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（重要事項の説明等） 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）（…）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第5号において図面を必要とするときは、図面）（…）を交付して説明をさせなければならない。 　　一　当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあつては、その名称）（…） 　　二　都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。）（…）に応じて政令で定めるものに関する事項の概要 　　三　当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項 　　四　飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況（これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項）（…） 　　五　当該宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令・内閣府令で定める事項 　　六　当該建物が建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）（…）第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための1棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めその他の1棟の建物又はその敷地（一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又はこれに関する権利がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、その土地を含む。）（…）に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で契約内容の別に応じて国土交通省令・内閣府令で定めるもの 　　六の二　当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項 　　七　代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的 　　八　契約の解除に関する事項 　　九　損害賠償額の予定又は違約金に関する事項 　　十　第41条第1項に規定する手付金等を受領しようとする場合における同条又は第41条の2の規定による措置の概要 　　十一　支払金又は預り金（宅地建物取引業者の相手方等からその取引の対象となる宅地又は建物に関し受領する代金、交換差金、借賃その他の金銭（第41条第1項又は第41条の2第1項の規定により保全の措置が講ぜられている手付金等を除く。）であつて国土交通省令・内閣府令で定めるものをいう。第64条の3第2項第1号において同じ。）（…）を受領しようとする場合において、同号の規定による保証の措置その他国土交通省令・内閣府令で定める保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要 　　十二　代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあつせんの内容及び当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置 　　十三　当該宅地又は建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要 　　十四　その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項 2　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の割賦販売（代金の全部又は一部について、目的物の引渡し後1年以上の期間にわたり、かつ、2回以上に分割して受領することを条件として販売することをいう。以下同じ。）（…）の相手方に対して、その者が取得しようとする宅地又は建物に関し、その割賦販売の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、前項各号に掲げる事項のほか、次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。 　　一　現金販売価格（宅地又は建物の引渡しまでにその代金の全額を受領する場合の価格をいう。）（…） 　　二　割賦販売価格（割賦販売の方法により販売する場合の価格をいう。）（…） 　　三　宅地又は建物の引渡しまでに支払う金銭の額及び賦払金（割賦販売の契約に基づく各回ごとの代金の支払分で目的物の引渡し後のものをいう。第42条第1項において同じ。）（…）の額並びにその支払の時期及び方法 3　宅地建物取引業者は、宅地又は建物に係る信託（当該宅地建物取引業者を委託者とするものに限る。）（…）の受益権の売主となる場合における売買の相手方に対して、その者が取得しようとしている信託の受益権に係る信託財産である宅地又は建物に関し、その売買の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第5号において図面を必要とするときは、図面）（…）を交付して説明をさせなければならない。ただし、その売買の相手方の利益の保護のため支障を生ずることがない場合として国土交通省令で定める場合は、この限りでない。 　　一　当該信託財産である宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあつては、その名称）（…） 　　二　当該信託財産である宅地又は建物に係る都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で政令で定めるものに関する事項の概要 　　三　当該信託財産である宅地又は建物に係る私道に関する負担に関する事項 　　四　当該信託財産である宅地又は建物に係る飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況（これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項）（…） 　　五　当該信託財産である宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令で定める事項 　　六　当該信託財産である建物が建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための1棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めその他の1棟の建物又はその敷地（一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又はこれに関する権利がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、その土地を含む。）（…）に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で国土交通省令で定めるもの 　　七　その他当該信託の受益権の売買の相手方の利益の保護の必要性を勘案して国土交通省令で定める事項 4　宅地建物取引士は、前3項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。 5　第1項から第3項までの書面の交付に当たつては、宅地建物取引士は、当該書面に記名しなければならない。 6　次の表の第一欄に掲げる者が宅地建物取引業者である場合においては、同表の第二欄に掲げる規定の適用については、これらの規定中同表の第三欄に掲げる字句は、それぞれ同表の第四欄に掲げる字句とし、前2項の規定は、適用しない。 7　宅地建物取引業者は、前項の規定により読み替えて適用する第1項又は第2項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない。 8　宅地建物取引業者は、第1項から第3項までの規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、第1項に規定する宅地建物取引業者の相手方等、第2項に規定する宅地若しくは建物の割賦販売の相手方又は第3項に規定する売買の相手方の承諾を得て、宅地建物取引士に、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法であつて第5項の規定による措置に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供させることができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該宅地建物取引士に当該書面を交付させたものとみなし、同項の規定は、適用しない。 9　宅地建物取引業者は、第6項の規定により読み替えて適用する第1項又は第2項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、第6項の規定により読み替えて適用する第1項に規定する宅地建物取引業者の相手方等である宅地建物取引業者又は第6項の規定により読み替えて適用する第2項に規定する宅地若しくは建物の割賦販売の相手方である宅地建物取引業者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法であつて第7項の規定による措置に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該書面を交付したものとみなし、同項の規定は、適用しない。

宅地建物取引業法41条の条文を見るe-Gov法令API取得

（手付金等の保全） 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等（代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。）（…）を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）（…）が代金の額の100分の5以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。 　　一　銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者（以下この条において「銀行等」という。）（…）との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約（以下「保証委託契約」という。）（…）を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。 　　二　保険事業者（保険業法（平成7年法律第105号）第3条第1項又は第185条第1項の免許を受けて保険業を行う者をいう。以下この号において同じ。）（…）との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の不履行により買主に生じた損害のうち少なくとも当該返還債務の不履行に係る手付金等の額に相当する部分を当該保険事業者がうめることを約する保証保険契約を締結し、かつ、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付すること。 2　前項第1号の規定による保証委託契約は、銀行等が次の各号に掲げる要件に適合する保証契約を買主との間において成立させることを内容とするものでなければならない。 　　一　保証債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の全部を保証するものであること。 　　二　保証すべき手付金等の返還債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでに生じたものであること。 3　第1項第2号の規定による保証保険契約は、次の各号に掲げる要件に適合するものでなければならない。 　　一　保険金額が、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）（…）に相当する金額であること。 　　二　保険期間が、少なくとも保証保険契約が成立した時から宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでの期間であること。 4　宅地建物取引業者が、第1項に規定する宅地又は建物の売買を行う場合（同項ただし書に該当する場合を除く。）（…）において、同項第1号又は第2号に掲げる措置を講じないときは、買主は、手付金等を支払わないことができる。 5　宅地建物取引業者は、次の各号に掲げる措置に代えて、政令で定めるところにより、第1項に規定する買主の承諾を得て、電磁的方法であつて当該各号に掲げる措置に準ずるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるものを講じることができる。この場合において、当該国土交通省令・内閣府令で定める措置を講じた者は、当該各号に掲げる措置を講じたものとみなす。 　　一　第1項第1号に掲げる措置のうち、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付する措置 　　二　第1項第2号に掲げる措置のうち、保険証券に代わるべき書面を買主に交付する措置

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（書面の交付） 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。 　　一　当事者の氏名（法人にあつては、その名称）（…）及び住所 　　二　当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示 　　二の二　当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項 　　三　代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法 　　四　宅地又は建物の引渡しの時期 　　五　移転登記の申請の時期 　　六　代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的 　　七　契約の解除に関する定めがあるときは、その内容 　　八　損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容 　　九　代金又は交換差金についての金銭の貸借のあつせんに関する定めがある場合においては、当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置 　　十　天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容 　　十一　当該宅地若しくは建物が種類若しくは品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容 　　十二　当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容 2　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。 　　一　前項第1号、第2号、第4号、第7号、第8号及び第10号に掲げる事項 　　二　借賃の額並びにその支払の時期及び方法 　　三　借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的 3　宅地建物取引業者は、前2項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない。 4　宅地建物取引業者は、第1項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法であつて前項の規定による措置に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該書面を交付したものとみなし、同項の規定は、適用しない。 　　一　自ら当事者として契約を締結した場合当該契約の相手方 　　二　当事者を代理して契約を締結した場合当該契約の相手方及び代理を依頼した者 　　三　その媒介により契約が成立した場合当該契約の各当事者 5　宅地建物取引業者は、第2項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法であつて第3項の規定による措置に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該書面を交付したものとみなし、同項の規定は、適用しない。 　　一　当事者を代理して契約を締結した場合当該契約の相手方及び代理を依頼した者 　　二　その媒介により契約が成立した場合当該契約の各当事者

令和9年（2027年）4月1日施行の法令を参考にしています。