行政書士ひっかけ選択肢トレーニング

① どこが間違いか

「単純悪意者にすぎないとき」に「登記を備えていても対抗することができない」としている部分が誤り。悪意であることと対抗要件の要否は別問題であり、単純悪意者は民法177条の「第三者」から排除されない。

② なぜ間違いか

民法177条の「第三者」から排除されるのは、実体上物権変動があったことを知りながら、登記の欠缺を主張することが信義則に反すると認められる背信的悪意者に限られる（判例）。単に第一の売買を知っていたにすぎない単純悪意者は、なお登記を備えれば第一の買主に対抗することができる。悪意か善意かにかかわらず、不動産物権変動においては登記の先後によって優劣が決せられるのが原則である。

③ 正しい記述

第二の買主が単純悪意者にすぎない場合、当該第二の買主が先に登記を備えれば、第一の買主に対して所有権の取得を対抗することができる。第一の買主に対抗できないのは、第二の買主が信義則上登記の欠缺を主張できない背信的悪意者に該当する場合に限られる。

正しいルール

不動産の物権変動は、登記をしなければ第三者に対抗できないが、単なる悪意者は「第三者」から排除されず登記の先後で優劣が決まる。背信的悪意者のみ登記の欠缺を主張できない

根拠条文

民法177条

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（不動産に関する物権の変動の対抗要件） 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。