⚠ ひっかけパターン：効果・結論の逆転
🔍 無断転貸と解除権の流れ
賃貸人
賃借人
転借人（第三者）
解除で契約終了
✅ 結論：無断転貸は当然終了でなく賃貸人の解除で初めて終了
⚠＝ひっかけポイント（試験で狙われる箇所）
- ① どこが間違いか
- 「当然に賃貸借契約が終了した」という部分が誤り。無断転貸があっても契約は「当然終了」するのではなく、賃貸人が「解除権を行使して初めて」終了する。この「当然終了」か「解除が必要」かが本問のひっかけポイント。
- ② なぜ間違いか
- 民法612条2項は「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる」と規定している。つまり無断転貸があっても契約は当然に終了するわけではなく、賃貸人が解除の意思表示を行って初めて契約が終了する。解除権を行使しない限り賃貸借契約は存続しており、賃貸人が第三者に対して直ちに返還請求できるわけではない。なお判例（最判昭28.9.25等）は、無断転貸があっても賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には解除は認められないとしており、解除権の行使自体にも制限がある。
- ③ 正しい記述
- 賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく賃借物を第三者に転貸した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる（民法612条2項）。ただし、背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には解除できない（判例）。いずれの場合も、契約は当然に終了するのではなく、解除の意思表示があって初めて終了する。
⚖ 対比で覚える：無断転貸と適法転貸の対比
| 無断転貸（承諾なし） | 適法転貸（承諾あり） |
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| 根拠条文 | 民法612条1項・2項 | 民法613条 |
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| 賃貸人の解除権 | あり（原則） | なし |
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| 契約の終了時期 | 解除の意思表示時 | 終了しない |
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| 転借人への直接請求 | 解除後に可能 | 賃料等を直接請求可（民法613条1項） |
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💡 なぜそのルールがあるのか賃貸借は賃貸人と賃借人の間の信頼関係を基盤とする継続的契約であり、賃貸人が誰に使用させるかを選択する権利を保護する必要がある。一方で無断転貸があったというだけで自動的に契約を消滅させると、賃借人の地位が不安定になりすぎるため、賃貸人の意思による解除という手続を経ることで双方のバランスを図っている。
📌 覚え方のコツ「無断転貸＝即終了」ではなく「無断転貸＝解除権発生」と覚える。契約終了には賃貸人の『解除』という一手間が必要。イメージは「違反→賃貸人が解除ボタンを押して初めてゲームオーバー」。押さなければゲームは続く。
🎯 試験での問われ方「当然に終了する」「直ちに返還請求できる」という表現で、解除権行使の要否を問う形で出題されやすい。解除権が発生するだけで自動終了ではない点に注意。
- 正しいルール
- 賃借人が賃貸人の承諾なく賃借物を転貸した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる。ただし、転貸が背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には解除できない（判例）。
- 根拠条文
- 民法612条1項・2項
民法612条の条文を見るe-Gov法令API取得
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。