⚠ ひっかけパターン：数字の変更（未完成物件の基準を完成物件の基準と混同させる）
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宅建業者A（売主）→買主B
未完成宅地の売買契約締結
- 2
買主B→宅建業者A（売主）
手付金等300万円の交付
- 3
代金3,000万円の5％＝150万円を超えるため保全措置が必要
- 4
保全措置を講じない限りAは300万円を受領できない
- ① どこが間違いか
- 未完成物件の保全措置の要否を判断する割合基準が誤りで、10％ではなく5％を基準とすべきである。
- ② なぜ間違いか
- 正しくは、未完成物件の場合は手付金等の額が代金の5％又は1,000万円を超えるときに保全措置が必要である。本問では代金3,000万円の5％は150万円であり、手付金等300万円はこれを大きく超えているため、Aは保全措置を講じなければならない。完成物件の場合の基準（代金の10％又は1,000万円）と混同してはならない。したがって「10％以下だから不要」とする本問の記述は誤りである。
- ③ 正しい記述
- 未完成物件の売買では、手付金等の額が代金の5％又は1,000万円を超える場合、宅建業者は手付金等の保全措置を講じなければ手付金等を受領することができない。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 未完成物件は工事途中で建物や宅地が完成していないため、業者が倒産するなどして引渡しができなくなるリスクが完成物件より高いと考えられている。そのため、買主が支払った手付金等が保全されるよう、より厳しい基準（5％）で保全措置を義務付け、消費者を保護している。
手付金等の保全措置が必要になる基準
| 区分 | 未完成物件 | 完成物件 |
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| 割合基準 | 代金の5％超 | 代金の10％超 |
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| 金額基準 | 1,000万円超 | 1,000万円超 |
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| 根拠条文 | 41条1項1号 | 41条の2第1項1号 |
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🎯 試験での問われ方
本試験では「未完成物件なのに10％基準を適用する」「完成物件なのに5％基準を適用する」という基準の入れ替えがよく出題される。数字だけでなく『未完成』『完成』のどちらの物件かを必ず確認する癖をつけること。
★ 覚え方：「未完成は危険度が高いから基準も厳しい＝数字が小さい5％」「完成は安全度が高いから基準がゆるい＝数字が大きい10％」と覚えると混同しにくい。
- 正しいルール
- 未完成物件の売買では、手付金等の額が代金の5％又は1,000万円を超える場合に保全措置が必要である
- 根拠条文
- 宅地建物取引業法41条1項1号
宅地建物取引業法41条の条文を見るe-Gov法令API取得
（手付金等の保全）
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等（代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。）（…）を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）（…）が代金の額の100分の5以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
一 銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者（以下この条において「銀行等」という。）（…）との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約（以下「保証委託契約」という。）（…）を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。
二 保険事業者（保険業法（平成7年法律第105号）第3条第1項又は第185条第1項の免許を受けて保険業を行う者をいう。以下この号において同じ。）（…）との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の不履行により買主に生じた損害のうち少なくとも当該返還債務の不履行に係る手付金等の額に相当する部分を当該保険事業者がうめることを約する保証保険契約を締結し、かつ、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付すること。
2 前項第1号の規定による保証委託契約は、銀行等が次の各号に掲げる要件に適合する保証契約を買主との間において成立させることを内容とするものでなければならない。
一 保証債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の全部を保証するものであること。
二 保証すべき手付金等の返還債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでに生じたものであること。
3 第1項第2号の規定による保証保険契約は、次の各号に掲げる要件に適合するものでなければならない。
一 保険金額が、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）（…）に相当する金額であること。
二 保険期間が、少なくとも保証保険契約が成立した時から宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでの期間であること。
4 宅地建物取引業者が、第1項に規定する宅地又は建物の売買を行う場合（同項ただし書に該当する場合を除く。）（…）において、同項第1号又は第2号に掲げる措置を講じないときは、買主は、手付金等を支払わないことができる。
5 宅地建物取引業者は、次の各号に掲げる措置に代えて、政令で定めるところにより、第1項に規定する買主の承諾を得て、電磁的方法であつて当該各号に掲げる措置に準ずるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるものを講じることができる。この場合において、当該国土交通省令・内閣府令で定める措置を講じた者は、当該各号に掲げる措置を講じたものとみなす。
一 第1項第1号に掲げる措置のうち、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付する措置
二 第1項第2号に掲げる措置のうち、保険証券に代わるべき書面を買主に交付する措置
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。