⚠ ひっかけパターン：数字の変更
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管理組合（集会招集者）→区分所有者ら
建替え決議案の提出
- 3
誤り：4分の3以上の賛成では決議不成立
- 4
正しくは各5分の4以上の賛成が必要（区分所有法62条1項）
- ① どこが間違いか
- 決議要件の割合が誤りで、4分の3以上ではなく5分の4以上の多数が必要である。
- ② なぜ間違いか
- 正しくは、建替え決議は区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数によらなければならない。区分所有法62条1項に定められており、建物の取壊し・新築という区分所有者の権利に重大な影響を及ぼす決議であるため、規約の設定・変更・廃止（4分の3以上）よりもさらに厳格な特別多数決が要求されている。4分の3以上は規約の設定・変更・廃止（区分所有法31条1項）に関する定数であり、建替え決議の定数と混同してはならない。
- ③ 正しい記述
- 建替え決議は、集会において区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数による決議によらなければならない。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 建替えは区分所有者が現に所有する建物を取り壊し、新たな建物を建築するという極めて重大な決定であり、反対する区分所有者にとっては財産権に大きな影響を与える。そのため、単なる過半数や規約変更程度の多数決では足りず、より広い合意（コンセンサス）を得られた場合に限って実行できるよう、法律上とりわけ厳格な特別多数決が要求されている。
区分所有法における集会決議の定数比較
| 決議の種類 | 定数 | 根拠条文 |
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| 普通決議 | 各過半数 | 39条1項 |
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| 規約の設定等 | 各4分の3以上 | 31条1項 |
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| 建替え決議 | 各5分の4以上 | 62条1項 |
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🎯 試験での問われ方
本試験では「建替え決議は4分の3以上の多数で足りる」のように、規約変更の定数（4分の3）を建替え決議にすり替えて出題するパターンが典型的である。数字だけを入れ替えた紛らわしい選択肢に注意し、「建替え＝5分の4」を即座に思い出せるようにしておく必要がある。
★ 覚え方：決議の定数は「普通決議＝過半数」「規約変更＝4分の3（3/4）」「建替え＝5分の4（4/5）」と数字が大きくなるほど重大な決議になると覚えると整理しやすい。「建替えは家をこわす一大事だから一番厳しい5分の4」とイメージすると忘れにくい。
- 正しいルール
- 建替え決議は集会において区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数による必要がある
- 根拠条文
- 建物の区分所有等に関する法律62条1項
建物の区分所有等に関する法律62条の条文を見るe-Gov法令API取得
（建替え決議）
集会においては、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）（…）及び議決権の各5分の4以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）（…）をすることができる。
2 建物が次の各号のいずれかに該当する場合における前項の規定の適用については、同項中「5分の4」とあるのは、「4分の3」とする。
一 地震に対する安全性に係る建築基準法（昭和25年法律第201号）（…）又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき。
二 火災に対する安全性に係る建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき。
三 外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剝離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして法務大臣が定める基準に該当するとき。
四 給水、排水その他の配管設備（その改修に関する工事を行うことが著しく困難なものとして法務省令で定めるものに限る。）（…）の損傷、腐食その他の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがあるものとして法務大臣が定める基準に該当するとき。
五 高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律第14条第5項に規定する建築物移動等円滑化基準に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき。
3 法務大臣は、前項各号の基準を定め、又はこれを変更するときは、あらかじめ、国土交通大臣と協議するものとする。
4 建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。
一 新たに建築する建物（以下この項において「再建建物」という。）（…）の設計の概要
二 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
三 前号に規定する費用の分担に関する事項
四 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
5 前項第3号及び第4号の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。
6 建替え決議を会議の目的とする集会を招集するときは、第35条第1項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも2月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
7 前項に規定する場合において、第35条第1項の通知をするときは、会議の目的たる事項及び議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければならない。
一 建物の建替えを必要とする理由
二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）（…）をするのに要する費用の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
四 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
8 第6項の集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも1月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。
9 第35条及び第36条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。
10 前条第6項の規定は、建替え決議をした集会の議事録について準用する。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。