⚠ ひっかけパターン：要件の追加・削除（依頼者の申出という要件を無視）
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有効期間3か月が満了
- 3
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申出がなければ更新不可・契約終了
- ① どこが間違いか
- 依頼者からの申出がない場合には更新できないという要件が抜け落ちている。
- ② なぜ間違いか
- 正しくは、専任媒介契約の更新は依頼者からの申出があるときに限り行うことができる。宅地建物取引業法34条の2第4項は「前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる」と定めており、依頼者の意思表示なしに宅建業者側の判断だけで自動更新することは認められていない。これは依頼者の意思を尊重し、長期にわたり不本意な専任状態が続くことを防ぐための規定である。
- ③ 正しい記述
- 専任媒介契約の有効期間は、依頼者からの更新の申出があったときに限り更新することができ、自動更新することはできない。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 専任媒介契約は依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼できない拘束力の強い契約であるため、有効期間を最長3か月に区切り、その後も専任状態を続けるかどうかは依頼者自身の意思に委ねる必要がある。もし業者側の判断だけで自動的に更新できてしまうと、依頼者が知らないうちに拘束され続けてしまい不利益を被るおそれがある。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の比較
| 項目 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
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| 有効期間 | 3か月以内 | 3か月以内 |
|---|
| 更新方法 | 依頼者の申出必須 | 依頼者の申出必須 |
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| 流通機構登録 | 7日以内 | 5日以内 |
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🎯 試験での問われ方
「有効期間満了後は自動的に更新される」「双方合意があれば自動更新できる」のように、依頼者からの申出という主体・要件を曖昧にした言い回しで正誤を問う出題が多い。
★ 覚え方：「更新は依頼者からのラブコール（申出）待ち」と覚えると、業者側からの一方的な自動更新はNGだと思い出しやすい。
- 正しいルール
- 専任媒介契約の有効期間は3か月を超えることができず、更新は依頼者の申出があるときに限りすることができる
- 根拠条文
- 宅地建物取引業法34条の2第3項、宅地建物取引業法34条の2第4項
宅地建物取引業法34条の2の条文を見るe-Gov法令API取得
（媒介契約）
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
一 当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
二 当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
三 当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
四 当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査（建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの（第三十七条第一項第二号の二において「建物の構造耐力上主要な部分等」という。）の状況の調査であつて、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。第三十五条第一項第六号の二イにおいて同じ。）を実施する者のあつせんに関する事項
五 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
六 当該宅地又は建物の第五項に規定する指定流通機構への登録に関する事項
七 報酬に関する事項
八 その他国土交通省令・内閣府令で定める事項
2 宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
3 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
4 前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。
5 宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者（以下「指定流通機構」という。）に登録しなければならない。
6 前項の規定による登録をした宅地建物取引業者は、第五十条の六に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。
7 前項の宅地建物取引業者は、第五項の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない。
8 媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあつたときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。
9 専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、前項に定めるもののほか、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を二週間に一回以上（依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあつては、一週間に一回以上）報告しなければならない。
10 第三項から第六項まで及び前二項の規定に反する特約は、無効とする。
11 宅地建物取引業者は、第一項の書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、依頼者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法をいう。以下同じ。）であつて同項の規定による記名押印に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該書面に記名押印し、これを交付したものとみなす。
12 宅地建物取引業者は、第六項の規定による書面の引渡しに代えて、政令で定めるところにより、依頼者の承諾を得て、当該書面において証されるべき事項を電磁的方法であつて国土交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該書面を引き渡したものとみなす。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。