論点借地借家法（借地） - 借地権設定者の先取特権（地代等の範囲と登記による効力保存）
⚠ ひっかけパターン：原則・例外の逆転／看過
- 1
甲土地に抵当権が登記される
- 2
借地権設定者Ａ→借地権者Ｂ
甲土地の賃貸借の登記（抵当権の登記より後）
- 3
Ｂが地代を滞納
- 4
Ａの先取特権は登記前の抵当権に後れる
- ① どこが間違いか
- 賃貸借の登記より前に登記された質権及び抵当権には後れるという例外を看過し、先取特権が常に優先すると結論づけている点が誤り。
- ② なぜ間違いか
- 正しくは、Ａの先取特権は、共益費用、不動産保存及び不動産工事の先取特権並びに地上権又は土地の賃貸借の登記より前に登記された質権及び抵当権には後れる。借地借家法12条3項は、先取特権は他の権利に優先するのを原則としつつ、但書でこれらを除外している。したがって、登記より前に登記された抵当権者に対してＡは優先できない。
- ③ 正しい記述
- Ａの先取特権は、土地の賃貸借の登記をすることによって効力が保存され、他の権利に優先するが、賃貸借の登記より前に登記された抵当権を有する者には後れる。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 土地の賃貸人に、地代回収を確実にさせて借地権設定者を守る目的で、法定の担保権が与えられています。一方、すでに登記されて公示されている抵当権者などの信頼を後から覆さないよう、登記の先後で調整しています。
借地権設定者の先取特権の優劣（12条3項）
| 相手方 | 優先関係 |
|---|
| 共益費用・不動産保存・不動産工事の先取特権 | 先取特権が後れる |
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| 賃貸借の登記より前に登記された質権・抵当権 | 先取特権が後れる |
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| 上記以外の他の権利 | 先取特権が優先する |
|---|
🎯 試験での問われ方
「他の権利に優先する」と原則だけを述べ、登記より前の抵当権者にも勝てるとする肢が出やすい。「登記の前後を問わず」「抵当権者に対しても優先」という文型に警戒する。
★ 覚え方：借地権設定者の先取特権は「原則は最優先、ただし登記より前の抵当権・質権と、共益費用・保存・工事の先取特権には負ける」と、例外セットで覚える。
- 正しいルール
- 借地権設定者の先取特権は、地上権又は土地の賃貸借の登記をすることによって効力が保存され、他の権利に優先するが、共益費用・不動産保存・不動産工事の先取特権及び賃貸借の登記より前に登記された質権・抵当権には後れる
- 根拠条文
- 借地借家法12条1項、借地借家法12条2項、借地借家法12条3項、借地借家法12条4項
借地借家法12条の条文を見るe-Gov法令API取得
（借地権設定者の先取特権）
借地権設定者は、弁済期の到来した最後の2年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。
2 前項の先取特権は、地上権又は土地の賃貸借の登記をすることによって、その効力を保存する。
3 第1項の先取特権は、他の権利に対して優先する効力を有する。ただし、共益費用、不動産保存及び不動産工事の先取特権並びに地上権又は土地の賃貸借の登記より前に登記された質権及び抵当権には後れる。
4 前3項の規定は、転借地権者がその土地において所有する建物について準用する。
令和9年（2027年）4月1日施行の法令を参考にしています。