論点宅建業法 - 免許の基準（免許取消処分の聴聞公示後の廃業等の届出と5年の欠格期間）
⚠ ひっかけパターン：肯定・否定の反転
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相当の理由がなければ届出日から5年間は欠格
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自発的・適法な届出でも例外にならない
- ① どこが間違いか
- 廃業の届出が適法であるだけでは足りず、「相当の理由」がない限り、届出の日から5年間は免許を受けられない点を看過している。
- ② なぜ間違いか
- 聴聞の公示後に廃業等の届出をした者は、廃業について相当の理由がある場合を除き、届出の日から5年を経過するまで免許を受けられない。宅地建物取引業法5条1項3号は、取消処分を免れる目的の駆け込み廃業による免許の再取得を防ぐ規定である。判断基準は「相当の理由」の有無であり、届出が適法に行われたというだけでは例外にならない。したがって問題文は誤りである。
- ③ 正しい記述
- 宅地建物取引業者Aが、免許取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、当該処分がされる前に廃業の届出をした場合、廃業について相当の理由がある場合を除き、Aは届出の日から5年を経過しなければ免許を受けることができない。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 免許取消処分が見込まれる業者が、処分の直前に廃業の届出をして取消しの記録を残さず、すぐ別の免許を取り直すのを許すと、取消制度が意味を失います。そこで、公示後の駆け込み廃業にも取消しと同様の欠格期間を課して、不正な業者を市場から排除し取引の安全を守っています。
聴聞の公示と廃業届出のタイミング
| 時期 | 届出の効果 | 欠格 |
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| 公示前に廃業届 | 5条1項3号の対象外 | 3号による欠格にはならない |
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| 公示後・処分前に届出 | 原則欠格 | 5年(相当理由除く) |
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| 取消処分を受けた | 5条1項2号 | 取消日から5年 |
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🎯 試験での問われ方
「自らの意思で」「適法に届出をした場合は」ともっともらしい理由を添えて例外を作る肢が出やすい。公示の前に廃業した場合は欠格にならない点との対比も狙われる。
★ 覚え方：「聴聞の公示後の駆け込み廃業は、取消しと同じ5年アウト」と覚える。例外は『相当の理由』だけで、自発的・適法かどうかは関係ない。
- 正しいルール
- 宅地建物取引業法66条1項8号または9号に該当するとして免許取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、処分前に廃業等の届出をした者は、廃業について相当の理由がある場合を除き、届出の日から5年間は免許を受けられない
- 根拠条文
- 宅地建物取引業法5条1項3号、宅地建物取引業法11条1項5号
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（免許の基準）
国土交通大臣又は都道府県知事は、第3条第1項の免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては、免許をしてはならない。
一 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
二 第66条第1項第8号又は第9号に該当することにより免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない者（当該免許を取り消された者が法人である場合においては、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前60日以内に当該法人の役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者を含む。以下この条、第18条第1項、第65条第2項及び第66条第1項において同じ。）であつた者で当該取消しの日から5年を経過しないものを含む。）（…）
三 第66条第1項第8号又は第9号に該当するとして免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に第11条第1項第4号又は第5号の規定による届出があつた者（解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある者を除く。）（…）で当該届出の日から5年を経過しないもの
四 前号に規定する期間内に合併により消滅した法人又は第11条第1項第4号若しくは第5号の規定による届出があつた法人（合併、解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある法人を除く。）（…）の前号の公示の日前60日以内に役員であつた者で当該消滅又は届出の日から5年を経過しないもの
五 拘禁刑以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から5年を経過しない者
六 この法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成3年法律第77号）（…）の規定（同法第32条の3第7項及び第32条の11第1項の規定を除く。第18条第1項第7号及び第52条第7号ハにおいて同じ。）（…）に違反したことにより、又は刑法（明治40年法律第45号）（…）第204条、第206条、第208条、第208条の2、第222条若しくは第247条の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律（大正15年法律第60号）（…）の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から5年を経過しない者
七 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなつた日から5年を経過しない者（以下「暴力団員等」という。）（…）
八 免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者
九 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
十 心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの
十一 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人（法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む。）（…）が前各号のいずれかに該当するもの
十二 法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに第1号から第10号までのいずれかに該当する者のあるもの
十三 個人で政令で定める使用人のうちに第1号から第10号までのいずれかに該当する者のあるもの
十四 暴力団員等がその事業活動を支配する者
十五 事務所について第31条の3に規定する要件を欠く者
2 国土交通大臣又は都道府県知事は、免許をしない場合においては、その理由を附した書面をもつて、申請者にその旨を通知しなければならない。
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（廃業等の届出）
宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当することとなつた場合においては、当該各号に掲げる者は、その日（第1号の場合にあつては、その事実を知つた日）（…）から30日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
一 宅地建物取引業者が死亡した場合その相続人
二 法人が合併により消滅した場合その法人を代表する役員であつた者
三 宅地建物取引業者について破産手続開始の決定があつた場合その破産管財人
四 法人が合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散した場合その清算人
五 宅地建物取引業を廃止した場合宅地建物取引業者であつた個人又は宅地建物取引業者であつた法人を代表する役員
2 前項第3号から第5号までの規定により届出があつたときは、第3条第1項の免許は、その効力を失う。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。