論点建築基準法 - 建築協定の締結に必要な合意の主体（借地権の目的となっている土地の扱い）
⚠ ひっかけパターン：原則・例外の逆転／看過
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借地権の目的となっている土地を含む区域で建築協定を検討
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借地の土地所有者の合意は不要（借地権者のみ合意）
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- ① どこが間違いか
- 借地権の目的となっている土地では、借地権者のみが合意の主体であり、土地の所有者の合意は不要である点を看過している。
- ② なぜ間違いか
- 借地権の目的となっている土地では借地権者のみが「土地の所有者等」にあたり、その土地の所有者の合意は不要であるため、本肢は誤りである。建築基準法第69条は協定を結べる者を土地の所有者及び借地権を有する者とし、借地権の目的となっている土地についてはその所有者を含めない扱いとしている。建築基準法第70条の認可申請では、この意味での土地の所有者等の全員の合意が前提となる。本肢は借地権者に加えて土地の所有者の合意まで求める点が誤りである。
- ③ 正しい記述
- 建築協定を締結するには、建築協定区域内の土地の所有者等の全員の合意が必要である。ただし、借地権の目的となっている土地については、借地権者のみが合意すればよく、当該土地の所有者の合意は要しない。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 建築協定は、住民が自主的に街並みのルールを決める制度である。実際にその土地を使って建築を行うのは借地権者なので、借地の部分は借地権者の意思で決めれば足りるとされている。借地権者が使用収益する間は、土地の所有者に二重の同意を求める必要がないためである。
建築協定の合意の主体
| 土地の状況 | 合意が必要な者 |
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| 借地権のない土地 | 土地の所有者 |
|---|
| 借地権の目的の土地 | 借地権者のみ |
|---|
🎯 試験での問われ方
「全員の合意が必要」という原則部分は正しいため、そこだけ読んで安心しやすい。「借地権者に加えて土地の所有者も」「所有者のみ」と主体を入れ替える肢が出やすい。借地の例外を見落とさないこと。
★ 覚え方：「借地は借地権者だけ」と覚える。建築を実際に行うのは借地権者なので、借地では所有者ではなく借地権者が合意の主体になる、と考えるとよい。
- 正しいルール
- 建築協定は土地の所有者等の全員の合意で締結するが、借地権の目的となっている土地では借地権者のみが合意の主体となり、その土地の所有者の合意は不要である
- 根拠条文
- 建築基準法第69条、建築基準法第70条
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（建築協定の目的）
市町村は、その区域の一部について、住宅地としての環境又は商店街としての利便を高度に維持増進する等建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善するために必要と認める場合においては、土地の所有者及び借地権を有する者（土地区画整理法第98条第1項（大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法第83条において準用する場合を含む。次条第3項、第74条の2第1項及び第2項並びに第75条の2第1項、第2項及び第5項において同じ。）の規定により仮換地として指定された土地にあつては、当該土地に対応する従前の土地の所有者及び借地権を有する者。以下「土地の所有者等」と総称する。）（…）が当該土地について一定の区域を定め、その区域内における建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠又は建築設備に関する基準についての協定（以下「建築協定」という。）（…）を締結することができる旨を、条例で、定めることができる。
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（建築協定の認可の申請）
前条の規定による建築協定を締結しようとする土地の所有者等は、協定の目的となつている土地の区域（以下「建築協定区域」という。）（…）、建築物に関する基準、協定の有効期間及び協定違反があつた場合の措置を定めた建築協定書を作成し、その代表者によつて、これを特定行政庁に提出し、その認可を受けなければならない。
2 前項の建築協定書においては、同項に規定するもののほか、前条の条例で定める区域内の土地のうち、建築協定区域に隣接した土地であつて、建築協定区域の一部とすることにより建築物の利用の増進及び土地の環境の改善に資するものとして建築協定区域の土地となることを当該建築協定区域内の土地の所有者等が希望するもの（以下「建築協定区域隣接地」という。）（…）を定めることができる。
3 第1項の建築協定書については、土地の所有者等の全員の合意がなければならない。ただし、当該建築協定区域内の土地（土地区画整理法第98条第1項の規定により仮換地として指定された土地にあつては、当該土地に対応する従前の土地）（…）に借地権の目的となつている土地がある場合においては、当該借地権の目的となつている土地の所有者以外の土地の所有者等の全員の合意があれば足りる。
4 第1項の規定によつて建築協定書を提出する場合において、当該建築協定区域が建築主事を置く市町村の区域外にあるときは、その所在地の市町村の長を経由しなければならない。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。