論点権利関係 - 賃貸借（賃貸人たる地位の移転と賃借人の承諾の要否）
⚠ ひっかけパターン：要件の追加
- 1
旧所有者（賃貸人）→賃借人
建物引渡し（対抗要件具備）
- 2
- 3
賃貸人たる地位は当然に移転（賃借人の承諾不要）
- 4
- ① どこが間違いか
- 賃貸人たる地位の移転に賃借人の承諾が必要とされている点が誤りである。
- ② なぜ間違いか
- 正しくは、対抗要件を備えた不動産賃貸借の目的物が譲渡されたときは、賃借人の承諾を得なくても、賃貸人たる地位は当然に譲受人に移転する。これは民法605条の2第1項に規定されており、賃借人の地位を保護するための強行的な制度であるためである。なお、譲渡人・譲受人間の合意により賃貸人たる地位を譲渡人に留保することは可能だが、その場合でも賃借人の承諾は不要である。
- ③ 正しい記述
- 対抗要件を備えた不動産賃貸借の目的物が譲渡された場合、賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を得ることなく譲受人に移転する。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 賃貸不動産が譲渡されるたびに賃借人の承諾を必要とすると、賃借人が知らないうちに賃貸人が変わり不安定な立場に置かれたり、承諾を拒むことで賃借人の居住・営業の安定が脅かされたりするおそれがある。そこで、賃借人が既に対抗要件（建物の引渡しや借地上の建物登記など）を備えている場合には、承諾を要件とせず当然に地位が移転する仕組みにして、賃借人の保護と取引の円滑化を図っている。
🎯 試験での問われ方
「賃貸人たる地位の移転には賃借人の承諾を要する」あるいは「承諾がなければ移転の効力が生じない」という形で、承諾を必須要件のように断定する肢が出やすいので注意する。
★ 覚え方：「対抗要件を備えた賃借人＝守られる立場」と覚え、承諾なしで地位移転・敷金債務も承継されるとセットで押さえるとよい。
- 正しいルール
- 対抗要件を備えた不動産賃貸借の目的物が譲渡された場合、賃貸人たる地位は賃借人の承諾なく当然に譲受人に移転する
- 根拠条文
- 民法605条の2第1項
民法605条の2の条文を見るe-Gov法令API取得
（不動産の賃貸人たる地位の移転）
前条、借地借家法（平成3年法律第90号）（…）第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
2 前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。
3 第1項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
4 第1項又は第2項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第608条の規定による費用の償還に係る債務及び第622条の2第1項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。