論点宅建業法 - 手付金等の保全措置（買主が宅建業者である場合の8種制限の適用)
⚠ ひっかけパターン：対象・適用範囲の誤り
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宅建業者Ａ(売主)→宅建業者Ｂ(買主)
未完成建物の売買契約
- 2
宅建業者Ｂ(買主)→宅建業者Ａ(売主)
手付金1,000万円
- 3
買主が業者のため8種制限は適用なし
- 4
保全措置なしで受領できる
- ① どこが間違いか
- 8種制限である手付金等の保全措置は買主が宅建業者の場合には適用されないのに、業者間取引にも適用されるとしている点が誤り。
- ② なぜ間違いか
- 正しくは、買主が宅建業者である場合、Ａは保全措置を講じることなく1,000万円の手付金を受領できる。手付金等の保全措置(41条)は、自ら売主となる宅建業者が宅建業者でない買主から受領する場合の規制で、宅建業者相互間の取引には適用されない(78条2項)。なお、代金の5%(250万円)を超える手付金であっても、業者間であれば保全措置の要否は問題とならない。
- ③ 正しい記述
- Ａは、買主Ｂが宅地建物取引業者である場合、手付金等の保全措置を講じなくても、Ｂから1,000万円の手付金を受領することができる。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 手付金等の保全措置は、売主が倒産したり引渡しをしなかったりした場合に、素人である一般消費者の買主が支払ったお金を失わないようにするための制度です。買主が不動産取引に慣れた宅建業者であれば、自分で身を守れると考えられるため、規制の対象から外されています。
買主の属性による8種制限の適用
| 項目 | 買主が非業者 | 買主が業者 |
|---|
| 手付金等の保全措置 | 適用あり | 適用なし |
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| 手付額の制限 | 適用あり | 適用なし |
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| クーリング・オフ | 適用あり | 適用なし |
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🎯 試験での問われ方
「買主が宅地建物取引業者であっても」「業者間の取引においても」という文言で8種制限が適用されると思わせる肢が出やすい。自ら売主＋買主が非業者という要件を最初に確認する。
★ 覚え方：8種制限は「業者が売主、素人が買主」の時だけ。買主も業者なら、保全措置・クーリング・オフ・手付の制限などはまとめて適用なしと覚える。
- 正しいルール
- 買主が宅建業者である場合、8種制限(手付金等の保全措置を含む)は適用されないため、保全措置を講じずに手付金等を受領できる
- 根拠条文
- 宅地建物取引業法41条1項、宅地建物取引業法78条2項
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（手付金等の保全）
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等（代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。）（…）を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）（…）が代金の額の100分の5以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
一 銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者（以下この条において「銀行等」という。）（…）との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約（以下「保証委託契約」という。）（…）を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。
二 保険事業者（保険業法（平成7年法律第105号）第3条第1項又は第185条第1項の免許を受けて保険業を行う者をいう。以下この号において同じ。）（…）との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の不履行により買主に生じた損害のうち少なくとも当該返還債務の不履行に係る手付金等の額に相当する部分を当該保険事業者がうめることを約する保証保険契約を締結し、かつ、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付すること。
2 前項第1号の規定による保証委託契約は、銀行等が次の各号に掲げる要件に適合する保証契約を買主との間において成立させることを内容とするものでなければならない。
一 保証債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の全部を保証するものであること。
二 保証すべき手付金等の返還債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでに生じたものであること。
3 第1項第2号の規定による保証保険契約は、次の各号に掲げる要件に適合するものでなければならない。
一 保険金額が、宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）（…）に相当する金額であること。
二 保険期間が、少なくとも保証保険契約が成立した時から宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでの期間であること。
4 宅地建物取引業者が、第1項に規定する宅地又は建物の売買を行う場合（同項ただし書に該当する場合を除く。）（…）において、同項第1号又は第2号に掲げる措置を講じないときは、買主は、手付金等を支払わないことができる。
5 宅地建物取引業者は、次の各号に掲げる措置に代えて、政令で定めるところにより、第1項に規定する買主の承諾を得て、電磁的方法であつて当該各号に掲げる措置に準ずるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるものを講じることができる。この場合において、当該国土交通省令・内閣府令で定める措置を講じた者は、当該各号に掲げる措置を講じたものとみなす。
一 第1項第1号に掲げる措置のうち、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付する措置
二 第1項第2号に掲げる措置のうち、保険証券に代わるべき書面を買主に交付する措置
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（適用の除外）
この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない。
2 第33条の2及び第37条の2から第43条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
令和9年（2027年）4月1日施行の法令を参考にしています。