論点宅建業法 - 住宅瑕疵担保履行法（住宅販売瑕疵担保責任保険契約と供託の関係・保険法人との契約締結の位置づけ）
⚠ ひっかけパターン：類似制度・条文の混同
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Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結
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保険料を支払うのは売主A（買主Bではない）
- ① どこが間違いか
- 保険料を支払うことを約するのは買主Bではなく、売主である宅地建物取引業者Aである。
- ② なぜ間違いか
- 正しくは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約は宅地建物取引業者が保険料を支払うことを約するものでなければならない。特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律2条7項1号がこれを定める。保険金額2,000万円以上、引渡しから10年以上有効という点は同項3号・4号のとおり正しい。資力確保措置は売主業者が負担する義務であり、買主に保険料を負担させる構造ではない。
- ③ 正しい記述
- 宅地建物取引業者Aが自ら売主として新築住宅をBに引き渡す場合において、Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結するときは、その保険契約は、Aが保険料を支払うことを約するものであり、保険金額が2,000万円以上で、引渡しから10年以上有効なものでなければならない。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 新築住宅に瑕疵があったとき、売主業者が倒産していると買主は補修費用などを回収できなくなります。そこで、売主業者に保証金の供託か保険加入を義務づけ、買主の救済を確実にしています。その費用負担は、責任を負う売主業者の側に置かれています。
住宅販売瑕疵担保責任保険契約の主な要件
| 項目 | 内容 |
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| 保険料の支払 | 売主業者が負担 |
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| 保険金額 | 2,000万円以上 |
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| 有効期間 | 引渡しから10年以上 |
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🎯 試験での問われ方
保険金額2,000万円以上・10年以上有効といった数字は正しく書き、保険料の負担者や契約当事者だけを買主にすり替える肢が出やすい。数字に目を奪われず主体を確認すること。
★ 覚え方：「保険料を払うのは売る側（業者）」と覚える。建設業者の保険契約（住宅建設瑕疵担保責任保険契約）も同じく建設業者が保険料を支払う。
- 正しいルール
- 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、保険金額が2,000万円以上で、新築住宅の引渡しから10年以上有効であることなどが要件であり、宅建業者が保険料を支払うことを約するものでなければならない。
- 根拠条文
- 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律2条7項
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律2条の条文を見るe-Gov法令API取得
（定義）
この法律において「住宅」とは住宅品質確保法第2条第1項に規定する住宅をいい、「新築住宅」とは同条第2項に規定する新築住宅をいう。
2 この法律において「瑕疵」とは、住宅品質確保法第2条第5項に規定する瑕疵をいう。
3 この法律において「建設業者」とは、建設業法（昭和24年法律第100号）（…）第2条第3項に規定する建設業者をいう。
4 この法律において「宅地建物取引業者」とは、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）（…）第2条第3号に規定する宅地建物取引業者をいい、信託会社又は金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号）（…）第1条第1項の認可を受けた金融機関であって、宅地建物取引業法第2条第2号に規定する宅地建物取引業を営むもの（第12条第1項において「信託会社等」という。）（…）を含むものとする。
5 この法律において「特定住宅瑕疵担保責任」とは、住宅品質確保法第94条第1項又は第95条第1項の規定による担保の責任をいう。
6 この法律において「住宅建設瑕疵担保責任保険契約」とは、次に掲げる要件に適合する保険契約をいう。
一 建設業者が保険料を支払うことを約するものであること。
二 その引受けを行う者が次に掲げる事項を約して保険料を収受するものであること。
三 前号イ及びロの損害を塡補するための保険金額が20000000円以上であること。
四 住宅を新築する建設工事の発注者が当該建設工事の請負人である建設業者から当該建設工事に係る新築住宅の引渡しを受けた時から10年以上の期間にわたって有効であること。
五 国土交通大臣の承認を受けた場合を除き、変更又は解除をすることができないこと。
六 前各号に掲げるもののほか、その内容が第2号イに規定する建設業者及び同号ロに規定する発注者の利益の保護のため必要なものとして国土交通省令で定める基準に適合すること。
7 この法律において「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」とは、次に掲げる要件に適合する保険契約をいう。
一 宅地建物取引業者が保険料を支払うことを約するものであること。
二 その引受けを行う者が次に掲げる事項を約して保険料を収受するものであること。
三 前号イ及びロの損害を塡補するための保険金額が20000000円以上であること。
四 新築住宅の買主が当該新築住宅の売主である宅地建物取引業者から当該新築住宅の引渡しを受けた時から10年以上の期間にわたって有効であること。
五 国土交通大臣の承認を受けた場合を除き、変更又は解除をすることができないこと。
六 前各号に掲げるもののほか、その内容が第2号イに規定する宅地建物取引業者及び同号ロに規定する買主の利益の保護のため必要なものとして国土交通省令で定める基準に適合すること。
令和9年（2027年）4月1日施行の法令を参考にしています。