宅建ひっかけ選択肢トレーニング

論点税・その他 - 所得税（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除：家屋を取り壊さずに譲渡する場合の譲渡期限）

① どこが間違いか

譲渡期限は「5年を経過する日の属する年の12月31日まで」ではなく、「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」である。

② なぜ間違いか

正しくは、居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡しなければならない。租税特別措置法35条1項は、居住しなくなった家屋を譲渡する場合の期限をこのように定めている。したがって、居住しなくなってから4年目や5年目に譲渡した場合には、この特別控除の適用を受けることができない。

③ 正しい記述

個人Aが、その居住の用に供していた家屋を居住の用に供さなくなった後も取り壊すことなく所有し続け、その家屋及びその敷地を譲渡した場合、居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡していれば、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の適用を受けることができる。

④ なぜこのルールがあるのか

この特例は、転勤や転居などで住まいを手放さざるを得ない人の税負担を軽くして、住み替えを支援する制度です。ただし、住まなくなってから長期間が経過した家屋まで対象にすると、単なる投資用資産の売却と区別できなくなります。そのため、居住の実態から時間的に近い譲渡に限って適用することにしています。

正しいルール

居住用家屋を居住しなくなった後に家屋のまま譲渡する場合、居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する必要がある

根拠条文

租税特別措置法35条1項

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個人の有する資産が、居住用財産を譲渡した場合に該当することとなつた場合には、その年中にその該当することとなつた全部の資産の譲渡に対する第31条又は第32条の規定の適用については、次に定めるところによる。 　　一　第31条第1項中「長期譲渡所得の金額（」とあるのは、「長期譲渡所得の金額から30000000円（長期譲渡所得の金額のうち第35条第1項の規定に該当する資産の譲渡に係る部分の金額が30000000円に満たない場合には当該資産の譲渡に係る部分の金額とし、同項第2号の規定により読み替えられた第32条第1項の規定の適用を受ける場合には30000000円から同項の規定により控除される金額を控除した金額と当該資産の譲渡に係る部分の金額とのいずれか低い金額とする。）を控除した金額（」とする。 　　二　第32条第1項中「短期譲渡所得の金額（」とあるのは、「短期譲渡所得の金額から30000000円（短期譲渡所得の金額のうち第35条第1項の規定に該当する資産の譲渡に係る部分の金額が30000000円に満たない場合には、当該資産の譲渡に係る部分の金額）を控除した金額（」とする。 2　前項に規定する居住用財産を譲渡した場合とは、次に掲げる場合（当該個人がその年の前年又は前々年において既に同項（次項の規定により適用する場合を除く。）又は第36条の2、第36条の5、第41条の5若しくは第41条の5の二の規定の適用を受けている場合を除く。）をいう。 　　一　その居住の用に供している家屋で政令で定めるもの（以下この項において「居住用家屋」という。）の譲渡（当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの及び所得税法第58条の規定又は第33条から第33条の4まで、第37条、第37条の4若しくは第37条の8の規定の適用を受けるものを除く。以下この項及び次項において同じ。）又は居住用家屋とともにするその敷地の用に供されている土地若しくは当該土地の上に存する権利の譲渡（譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含む。以下この項及び次項において同じ。）をした場合 　　二　災害により滅失した居住用家屋の敷地の用に供されていた土地若しくは当該土地の上に存する権利の譲渡又は居住用家屋で当該個人の居住の用に供されなくなつたものの譲渡若しくは居住用家屋で当該個人の居住の用に供されなくなつたものとともにするその敷地の用に供されている土地若しくは当該土地の上に存する権利の譲渡を、これらの居住用家屋が当該個人の居住の用に供されなくなつた日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間にした場合 3　相続又は遺贈（贈与者の死亡により効力を生ずる贈与を含む。以下第6項までにおいて同じ。）による被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人（包括受遺者を含む。以下この項及び次項において同じ。）が、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に、次に掲げる譲渡（当該相続の開始があつた日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間にしたものに限るものとし、第39条の規定の適用を受けるもの及びその譲渡の対価の額が100000000円を超えるものを除く。以下この条において「対象譲渡」という。）をした場合（当該相続人が既に当該相続又は遺贈に係る当該被相続人居住用家屋又は当該被相続人居住用家屋の敷地等の対象譲渡についてこの項の規定の適用を受けている場合を除き、第3号に掲げる譲渡をした場合にあつては、当該譲渡の時から当該譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、当該被相続人居住用家屋が耐震基準（地震に対する安全性に係る規定又は基準として政令で定めるものをいう。第1号ロにおいて同じ。）に適合することとなつた場合又は当該被相続人居住用家屋の全部の取壊し若しくは除却がされ、若しくはその全部が滅失をした場合に限る。）には、第1項に規定する居住用財産を譲渡した場合に該当するものとみなして、同項の規定を適用する。 　　一　当該相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋（当該相続の時後に当該被相続人居住用家屋につき行われた増築、改築（当該被相続人居住用家屋の全部の取壊し又は除却をした後にするもの及びその全部が滅失をした後にするものを除く。）、修繕又は模様替（第3号において「増改築等」という。）に係る部分を含むものとし、次に掲げる要件を満たすものに限る。以下この号において同じ。）の政令で定める部分の譲渡又は当該被相続人居住用家屋とともにする当該相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の敷地等（イに掲げる要件を満たすものに限る。）の政令で定める部分の譲渡 　　二　当該相続又は遺贈により取得をした被相続人居住用家屋（イに掲げる要件を満たすものに限る。）の全部の取壊し若しくは除却をした後又はその全部が滅失をした後における当該相続又は遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の敷地等（ロ及びハに掲げる要件を満たすものに限る。）の政令で定める部分の譲渡 　　三　当該相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋（当該相続の時後に当該被相続人居住用家屋につき行われた増改築等に係る部分を含むものとし、当該相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないものに限る。以下この号において同じ。）の政令で定める部分の譲渡又は当該被相続人居住用家屋とともにする当該相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の敷地等（当該相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないものに限る。）の政令で定める部分の譲渡（これらの譲渡のうち第1号に掲げる譲渡に該当するものを除く。） 4　前項の場合において、当該相続又は遺贈による被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人の数が3人以上であるときにおける第1項の規定の適用については、同項第1号中「30000000円（」とあるのは「20000000円（第35条第2項各号に掲げる場合に該当して同条第1項の規定の適用を受ける場合には、30000000円の範囲内において、政令で定めるところにより計算した金額。以下この項において同じ。）（」と、「30000000円に」とあるのは「20000000円に」と、「30000000円から」とあるのは「20000000円から」と、同項第2号中「30000000円（」とあるのは「20000000円（第35条第2項各号に掲げる場合に該当して同条第1項の規定の適用を受ける場合には、30000000円の範囲内において、政令で定めるところにより計算した金額。以下この項において同じ。）（」と、「30000000円に」とあるのは「20000000円に」とする。 5　前2項及び次項に規定する被相続人居住用家屋とは、当該相続の開始の直前において当該相続又は遺贈に係る被相続人（包括遺贈者を含む。以下この項及び次項において同じ。）の居住の用（居住の用に供することができない事由として政令で定める事由（以下この項及び次項において「特定事由」という。）により当該相続の開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていなかつた場合（政令で定める要件を満たす場合に限る。）における当該特定事由により居住の用に供されなくなる直前の当該被相続人の居住の用（第3号において「対象従前居住の用」という。）を含む。）に供されていた家屋（次に掲げる要件を満たすものに限る。）で政令で定めるものをいい、前2項及び次項に規定する被相続人居住用家屋の敷地等とは、当該相続の開始の直前において当該被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地として政令で定めるもの又は当該土地の上に存する権利をいう。 　　一　昭和56年5月31日以前に建築されたこと。 　　二　建物の区分所有等に関する法律第1条の規定に該当する建物でないこと。 　　三　当該相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかつたこと（当該被相続人の当該居住の用に供されていた家屋が対象従前居住の用に供されていた家屋である場合には、当該特定事由により当該家屋が居住の用に供されなくなる直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかつたこと。）。 6　第3項の規定は、当該相続又は遺贈による被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人（包括受遺者を含む。次項から第9項までにおいて「居住用家屋取得相続人」という。）が、当該相続の時から第3項の規定の適用を受ける者の対象譲渡をした日の属する年の12月31日までの間に、当該対象譲渡をした資産と当該相続の開始の直前において一体として当該被相続人の居住の用（特定事由により当該被相続人居住用家屋が当該相続の開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていなかつた場合（前項に規定する政令で定める要件を満たす場合に限る。）には、政令で定める用途）に供されていた家屋（当該相続の時後に当該家屋につき行われた増築、改築（当該家屋の全部の取壊し又は除却をした後にするもの及びその全部が滅失をした後にするものを除く。）、修繕又は模様替に係る部分を含む。）で政令で定めるもの又は当該家屋の敷地の用に供されていた土地として政令で定めるもの若しくは当該土地の上に存する権利（次項において「対象譲渡資産一体家屋等」という。）の譲渡（譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含み、第33条の4第1項に規定する収用交換等による譲渡その他の政令で定める譲渡（次項において「収用交換等による譲渡」という。）を除く。以下この条において「適用前譲渡」という。）をしている場合において、当該適用前譲渡に係る対価の額と当該対象譲渡に係る対価の額との合計額が100000000円を超えることとなるときは、適用しない。 7　第3項の規定は、居住用家屋取得相続人が、同項の規定の適用を受ける者の対象譲渡をした日の属する年の翌年1月1日から当該対象譲渡をした日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に、対象譲渡資産一体家屋等の譲渡（譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含み、収用交換等による譲渡を除く。以下この条において「適用後譲渡」という。）をした場合において、当該適用後譲渡に係る対価の額と当該対象譲渡に係る対価の額（適用前譲渡がある場合には、前項の合計額）との合計額が100000000円を超えることとなつたときは、適用しない。 8　第3項の規定の適用を受けようとする者は、他の居住用家屋取得相続人に対し、対象譲渡をした旨、対象譲渡をした日その他参考となるべき事項の通知をしなければならない。この場合において、当該通知を受けた居住用家屋取得相続人で適用前譲渡をしている者は当該通知を受けた後遅滞なく、当該通知を受けた居住用家屋取得相続人で適用後譲渡をした者は当該適用後譲渡をした後遅滞なく、それぞれ、当該通知をした者に対し、その譲渡をした旨、その譲渡をした日、その譲渡の対価の額その他参考となるべき事項の通知をしなければならない。 9　対象譲渡につき第3項の規定の適用を受けている者は、第7項の規定に該当することとなつた場合には、居住用家屋取得相続人がその該当することとなつた適用後譲渡をした日から4月を経過する日までに当該対象譲渡をした日の属する年分の所得税についての修正申告書を提出し、かつ、当該期限内に当該申告書の提出により納付すべき税額を納付しなければならない。 10　前項の規定に該当する場合において、修正申告書の提出がないときは、納税地の所轄税務署長は、当該申告書に記載すべきであつた所得金額、所得税の額その他の事項につき国税通則法第24条又は第26条の規定による更正を行う。 11　第33条の5第3項の規定は、第9項の規定による修正申告書及び前項の更正について準用する。この場合において、同条第3項第1号及び第2号中「第1項に規定する提出期限」とあるのは「第35条第9項に規定する提出期限」と、同号中「第33条の5第1項」とあるのは「第35条第9項」と読み替えるものとする。 12　第1項の規定は、その適用を受けようとする者の同項に規定する資産の譲渡をした日の属する年分の確定申告書に、同項の規定の適用を受けようとする旨その他の財務省令で定める事項の記載があり、かつ、当該譲渡による譲渡所得の金額の計算に関する明細書その他の財務省令で定める書類の添付がある場合に限り、適用する。 13　税務署長は、確定申告書の提出がなかつた場合又は前項の記載若しくは添付がない確定申告書の提出があつた場合においても、その提出又は記載若しくは添付がなかつたことについてやむを得ない事情があると認めるときは、当該記載をした書類及び同項の財務省令で定める書類の提出があつた場合に限り、第1項の規定を適用することができる。 14　第5項から前項までに定めるもののほか、適用前譲渡及び適用後譲渡の対価の額の算定の方法その他第1項から第4項までの規定の適用に関し必要な事項は、政令で定める。

令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。