論点宅建業法 - 媒介契約書面の記載事項（建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項と既存建物の媒介契約）
⚠ ひっかけパターン：要件の欠落・緩和
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依頼者はあっせんを希望しない
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あっせん無として媒介契約書面に記載が必要
- ① どこが間違いか
- 依頼者があっせんを希望しない場合でも、あっせんに関する事項は媒介契約書面の記載事項であり、記載せずに交付できるとしている点が誤り。
- ② なぜ間違いか
- 正しくは、依頼者があっせんを希望しない場合も、媒介契約書面にはあっせんに関する事項（「あっせん無」等）を記載しなければならない。宅建業法34条の2第1項4号は、既存建物の媒介契約書面に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載すると定めている。依頼者の希望の有無で記載義務の有無が変わる規定ではなく、あっせんをするか否かを書面で明確にする趣旨である。
- ③ 正しい記述
- 既存の建物の売買の媒介契約を締結したときは、依頼者があっせんを希望しない場合でも、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項（あっせんの有無）を媒介契約書面に記載しなければならない。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 既存住宅の取引では、建物の状態が分かりにくく、後のトラブルが起きやすいといえます。そこで、調査を行う専門家をあっせんするかどうかを媒介契約の段階で明らかにさせ、依頼者が調査を利用できるかどうかを把握できるようにしています。
建物状況調査に関する書面・説明
| 場面 | 内容 | 根拠 |
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| 媒介契約書面 | 調査を実施する者のあっせんに関する事項（あっせんの有無） | 宅地建物取引業法34条の2第1項4号 |
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| 重要事項説明 | 建物状況調査の実施の有無と、実施していればその結果の概要 | 宅地建物取引業法35条1項6号の2イ |
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| 37条書面 | 構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項 | 宅地建物取引業法37条1項2号の2 |
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🎯 試験での問われ方
「依頼者が希望しない場合は記載不要」のように、依頼者の意向を理由に記載義務を外す肢が出やすいです。また、あっせんの義務と記載の義務を混同させる出題にも注意が必要です。
★ 覚え方：「既存建物の媒介契約書には、あっせんの有無を必ず書く」と覚えましょう。希望がなければ「無」と書くだけです。
- 正しいルール
- 既存建物の売買の媒介契約を締結したときは、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を媒介契約書面に記載しなければならない。これは依頼者が調査を希望しない場合も同様である。
- 根拠条文
- 宅地建物取引業法34条の2第1項4号
宅地建物取引業法34条の2の条文を見るe-Gov法令API取得
（媒介契約）
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）（…）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
一 当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
二 当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
三 当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
四 当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査（建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの（第37条第1項第2号の二において「建物の構造耐力上主要な部分等」という。）の状況の調査であつて、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。第35条第1項第6号の二イにおいて同じ。）（…）を実施する者のあつせんに関する事項
五 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
六 当該宅地又は建物の第5項に規定する指定流通機構への登録に関する事項
七 報酬に関する事項
八 その他国土交通省令・内閣府令で定める事項
2 宅地建物取引業者は、前項第2号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
3 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）（…）の有効期間は、3月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、3月とする。
4 前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から3月を超えることができない。
5 宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者（以下「指定流通機構」という。）（…）に登録しなければならない。
6 前項の規定による登録をした宅地建物取引業者は、第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。
7 前項の宅地建物取引業者は、第5項の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない。
8 媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあつたときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。
9 専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、前項に定めるもののほか、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上（依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあつては、1週間に1回以上）（…）報告しなければならない。
10 第3項から第6項まで及び前2項の規定に反する特約は、無効とする。
11 宅地建物取引業者は、第1項の書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、依頼者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法をいう。以下同じ。）（…）であつて同項の規定による記名押印に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該書面に記名押印し、これを交付したものとみなす。
12 宅地建物取引業者は、第6項の規定による書面の引渡しに代えて、政令で定めるところにより、依頼者の承諾を得て、当該書面において証されるべき事項を電磁的方法であつて国土交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該書面を引き渡したものとみなす。
令和9年（2027年）4月1日施行の法令を参考にしています。