論点民法（賃貸借） - 賃貸人たる地位の留保合意（605条の2第2項）と賃借人の承諾の要否
⚠ ひっかけパターン：肯定・否定の反転
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- 3
B（譲受人）→A（建物所有者）
賃貸人の地位留保・貸し返す合意
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Cの承諾は不要。賃貸人たる地位はAに留まる（605条の2第2項）
- ① どこが間違いか
- 賃貸人たる地位の留保合意に賃借人Cの承諾は不要であり、承諾がなければ効力を生じないとする点が誤りである。
- ② なぜ間違いか
- 正しくは、AとBが賃貸人たる地位をAに留保する旨と、BがAに当該建物を賃貸する旨を合意すれば、Cの承諾がなくても賃貸人たる地位はBに移転しない（民法605条の2第2項前段）。対抗要件を備えた賃借権の目的不動産が譲渡されると、賃貸人たる地位は原則として当然に譲受人に移転し（同条1項）、そもそも賃借人の承諾は要しない。留保もAとBの合意だけで足り、賃借人の承諾は要求されていない。なお、後にAとBの間の賃貸借が終了したときは、留保されていた賃貸人たる地位がBまたはその承継人に移転する（同項後段）。
- ③ 正しい記述
- 建物の引渡しを受けた賃借人Cがいる建物の所有者Aが、当該建物をBに譲渡するに当たり、賃貸人たる地位をAに留保し、BがAから当該建物を賃借する旨をAとBが合意したときは、Cの承諾がなくても、賃貸人たる地位はBに移転しない。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 賃貸人が建物を譲渡する場合、投資の都合などで賃貸経営を続けたい（サブリース形式にしたい）ことがあります。賃借人は誰に賃料を払うかが変わらなければ不利益は小さいため、当事者間の合意だけで留保を認め、取引を円滑にしています。賃借人の立場は転貸借の形で守られます。
承諾の要否（賃貸借の当事者交代）
| 場面 | 相手方の承諾 | 根拠 |
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| 賃貸人の地位の移転 | 不要 | 605条の2第1項 |
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| 賃貸人の地位の留保 | 不要 | 605条の2第2項 |
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| 賃借権の譲渡・転貸 | 賃貸人の承諾要 | 612条1項 |
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🎯 試験での問われ方
賃貸人の交代と聞くと債務引受の感覚で『賃借人の承諾が必要』と書く肢が出やすい。『Cの承諾を得なければ』『Cの同意がない限り』という限定句が付いていたら、605条の2の趣旨に照らして警戒する。
★ 覚え方：「対抗要件のある賃貸借では、譲渡すれば地位は当然にBへ移る。例外として留保したいときも、AとBの合意だけでよく、Cの承諾は要らない」と覚える。留保には『BがAに貸し返す（サブリース）』という合意が必須。
- 正しいルール
- 対抗要件を備えた賃借権の目的不動産が譲渡されると賃貸人たる地位は譲受人に移転するが、譲渡人と譲受人が地位を譲渡人に留保しその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨を合意すれば、賃借人の承諾がなくても地位は移転しない。
- 根拠条文
- 民法605条の2第1項、民法605条の2第2項
民法605条の2の条文を見るe-Gov法令API取得
（不動産の賃貸人たる地位の移転）
前条、借地借家法（平成3年法律第90号）（…）第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
2 前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。
3 第1項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
4 第1項又は第2項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第608条の規定による費用の償還に係る債務及び第622条の2第1項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。