論点宅建業法 - 損害賠償額の予定等の制限（上限超過特約の効力：全部無効か超過部分のみ無効か）
⚠ ひっかけパターン：効果・結論の逆転（無効となる範囲を「超過部分のみ」から「特約全体」に変更）
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宅建業者A（売主）→買主B（非業者）
代金3,000万円で売買契約
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宅建業者A（売主）→買主B（非業者）
損害賠償額800万円の予定
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上限は代金の2/10＝600万円
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超える200万円の部分のみ無効（600万円までは有効）
- ① どこが間違いか
- 無効となるのは代金の10分の2を超える部分だけであり、特約全体が無効になるわけではない。
- ② なぜ間違いか
- 正しくは、代金の10分の2（600万円）を超える200万円の部分のみが無効で、600万円までの部分は有効である。宅地建物取引業法38条1項は、損害賠償額の予定額と違約金の合計が代金の10分の2を超える定めを禁止している。同条2項は、これに反する特約は10分の2を超える部分について無効とすると規定している。代金3,000万円の10分の2は600万円であり、800万円の予定のうち600万円を超える部分だけが無効となる。
- ③ 正しい記述
- 宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bと代金3,000万円の宅地の売買契約を締結した場合、損害賠償額を800万円とする予定の特約は、600万円を超える部分についてのみ無効となる。
- ④ なぜこのルールがあるのか
- 宅建業者は取引に慣れており、買主は一般の消費者であることが多いため、高額な違約金を契約に入れられると、買主は契約に縛られやすくなります。そこで法律は上限を代金の2割と定め、買主を守っています。一方で、超えた部分だけを無効にして上限まで有効とするのは、特約全体を無効にしてしまうよりも、実際の契約内容を尊重できるからです。
🎯 試験での問われ方
「特約は全体が無効となる」「予定自体をしなかったものとみなされる」のように、無効の範囲を広げて言い切る肢が出やすい。「超える部分について無効」という条文の言い回しと照らし合わせること。
★ 覚え方：「2割を超えたら、超えた分だけ消える」と覚える。全部が消えるわけではなく、上限の2割までは残る。
- 正しいルール
- 自ら売主となる宅建業者が業者でない買主と結ぶ契約で、損害賠償額の予定額と違約金の合計が代金の10分の2を超える特約をしても、無効となるのは超える部分だけである
- 根拠条文
- 宅地建物取引業法38条1項、宅地建物取引業法38条2項
宅地建物取引業法38条の条文を見るe-Gov法令API取得
（損害賠償額の予定等の制限）
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2をこえることとなる定めをしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、代金の額の10分の2をこえる部分について、無効とする。
令和8年（2026年）4月1日施行の法令を参考にしています。