宅建試験の建築基準法で、高さ制限と並んで頻出の「セットバック」。「中心線から2m後退」というフレーズは覚えていても、実際に敷地のどこが後退するのか、後退した部分はどう扱われるのかをイメージできていますか？
このページでは、幅員2mの狭い道路を例に、セットバック前とセットバック後をビフォーアフターで切り替えられる3Dモデルと音声解説で、42条2項道路のしくみを立体的に理解できるようにしました。すべてスマホ対応・無料で、アプリのインストールも不要です。
※このページは「3Dで分かる建築基準法」シリーズの1テーマです。他のテーマ（道路斜線制限・日影規制など）はまとめページから確認できます。
セットバックとは？まず結論から
建築基準法では、建物を建てる敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないのが原則です（接道義務）。しかし、昔からある市街地には幅員4m未満の狭い道路もたくさんあります。そこで、建築基準法が施行された時点ですでに建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道は、特定行政庁の指定により「建築基準法上の道路」とみなす特例があります（建築基準法42条2項）。これを一般に「42条2項道路」と呼びます。
42条2項道路に接する敷地では、道路の中心線から水平に2m後退した線が、その敷地の道路境界線とみなされます。これが「セットバック」です。試験対策としてのポイントは次の4つです。
- 後退の基準は道路の中心線から2m（反対側ががけ地・川・線路などで後退できない場合は、その境界線から4m後退した線が境界線になる）
- 後退した部分（みなし道路）には、建築物だけでなく門・塀も建てられない
- 後退した部分は、建蔽率・容積率を計算するときの敷地面積にも算入されない
- セットバックが必要になるのは、建て替えなど建築行為を行うタイミング（既存の建物をそのまま使い続ける分には強制されない）
【3Dモデル】セットバックのビフォーアフターを立体で見る
下のモデルは、現況幅員2mの道路に、南北から建物が向かい合って建っている例です。赤いラインが現況の敷地境界線、青いラインが後退後の境界線（みなし道路境界線）を表しています。「セットバック後」ボタンを押すと、建物が青いラインまで後退する様子を確認できます。
道路の中心線までの距離は、現況幅員2mの半分でわずか1m。中心線から2m後退するには、あと1m分下がらなければなりません。金色の帯で示した後退部分は、たとえ自分の敷地の登記上の面積に含まれていても、建築のためには「道路の一部」として扱われる点に注目してください。
試験ではこう出る！頻出ひっかけパターン
- 「セットバックの基準は、道路の現況の境界線から2m」→誤り。基準になるのは道路の中心線から2m。現況の境界線からの距離ではない
- 「後退した部分にも門や塀なら建ててよい」→誤り。後退部分（みなし道路）には建築物はもちろん、門・塀も築造できない
- 「後退した部分も、敷地面積に含めて建蔽率・容積率を計算できる」→誤り。後退部分は敷地面積に算入されないため、建蔽率・容積率の計算上、敷地が狭くなったのと同じ扱いになる
- 「反対側が崖や川であっても、中心線から2m後退すればよい」→誤り。反対側が崖・川・線路などで後退できない場合は、その境界線から4m後退した線が道路境界線とみなされる
Q. セットバックは今すぐしなければいけませんか？
いいえ。セットバックが実際に必要になるのは、建て替えや増築など、新たに建築確認を受ける建築行為を行うときです。既存の建物をそのまま使い続けている限り、強制的に後退させられるわけではありません。
この記事が役に立ったら、他のテーマもまとめページからチェックしてみてください。
