宅建試験の民法で頻出の「法定地上権」。成立要件は4つとシンプルですが、「抵当権設定時にどんな状態だったか」という時系列を正確に押さえないと、成立する・しないを取り違えてしまう分野です。
このページでは、指で回転・拡大できる3Dモデルと音声解説を使って、抵当権の設定から競売までの流れをアニメーションで再現し、成立するケースと成立しないケースを見比べられるようにしました。すべてスマホ対応・無料で、アプリのインストールも不要です。
※このページは「3Dでわかる権利関係」シリーズの1テーマです。他のテーマ（相隣関係・区分所有法など）はまとめページから確認できます。
法定地上権のしくみ（成立4要件と、成立しないパターン）
法定地上権とは、抵当権が実行された結果、土地と建物の所有者が別々になってしまった場合に、建物の所有者のために法律上当然に成立する地上権です（民法388条）。以下の3Dモデルで、上のボタンから「成立するケース」「成立しないケース（更地に抵当権）」を切り替え、「▶ 経過を再生」で抵当権設定から競売までの流れをアニメーションで確認してください。
成立4要件
法定地上権が成立するには、次の4つの要件をすべて満たす必要があります。
- 抵当権設定時に、土地の上に建物が存在すること
- 抵当権設定時に、土地と建物が同一の所有者に属すること
- 土地・建物の一方または双方に抵当権が設定されること
- 競売の結果、土地と建物の所有者が別々になること
このうち①と②、つまり「抵当権を設定した、まさにその瞬間」の状態がもっとも重要です。3Dモデルの「成立するケース」では、建物が建っている状態ですでに土地と建物が同じ所有者であり、その状態で抵当権が設定されています。
成立しないケース：更地に抵当権を設定し、あとから建物を建てた場合
よくあるひっかけが、更地の状態で土地に抵当権を設定し、その後に建物を建てたというケースです。この場合、抵当権を設定した時点では建物が存在していないため、要件①を満たしません。その後に建物が建ち、競売で土地の所有者が変わったとしても、法定地上権は成立しません。3Dモデルの「成立しないケース」で、この流れをアニメーションで確認できます。
法定地上権の効果
法定地上権が成立すると、建物の所有者はあらためて土地の賃貸借契約を結ばなくても、法律上当然に土地を利用する権利（地上権）を取得します。これにより、競売で土地の所有者が変わっても、建物を取り壊さずに済みます。地代は当事者の協議、協議が調わないときは裁判所が定めます。
試験に出る頻出ひっかけ
- 更地に抵当権→あとから建物 — 抵当権設定時に建物が存在しないため不成立。もっとも頻出のひっかけパターン
- 抵当権設定後に建物が建て替えられた場合 — 建物が滅失し再築された場合でも、原則として法定地上権は成立し得る（旧建物を基準に土地の利用の必要性を判断）
- 抵当権設定時に土地・建物が別人所有だった場合 — 要件②（同一所有者）を満たさないため、その後同一人の所有になっても法定地上権は成立しない
- 抵当権は土地・建物の一方でも双方でもよい — 「土地だけに抵当権」「建物だけに抵当権」「両方に抵当権」のいずれのケースでも要件③を満たし得る
Q. 法定地上権と、契約で設定する地上権はどう違いますか
通常の地上権は当事者の契約によって設定しますが、法定地上権は契約がなくても、抵当権の実行という一定の事実によって法律上当然に成立する点が異なります。
Q. 地代はどうやって決まりますか
当事者の協議によって定めるのが原則です。協議が調わない場合は、当事者の請求により裁判所が定めます。
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