宅建試験の建築基準法で必ず出題される「建蔽率」「容積率」。数式自体はシンプルですが、「前面道路の幅員によって容積率が制限される」という論点になると、急に理解があやふやになる受験生が多いのではないでしょうか。
このページでは、建蔽率・容積率のスライダーで建物の形が変わる3Dモデルと、前面道路の幅員が容積率の上限にどう影響するかを体感できるシミュレーター、さらに接道義務の判定ツールを、音声解説つきでまとめました。すべてスマホ対応・無料で、アプリのインストールも不要です。
※このページは「3Dで分かる建築基準法」シリーズの1テーマです。他のテーマ（道路斜線制限・日影規制など）はまとめページから確認できます。
建蔽率・容積率とは？まず結論から
- 建蔽率 ＝ 敷地面積に対する建築面積（真上から見た建物の面積）の割合
- 容積率 ＝ 敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の割合
建蔽率は「敷地に対してどれだけ広く建てられるか」、容積率は「敷地に対してどれだけ高く（大きく）建てられるか」を表すルールと考えるとイメージしやすくなります。この2つは独立したルールで、それぞれ用途地域ごとに上限（指定建蔽率・指定容積率）が定められています。
【重要】前面道路の幅員による容積率の制限
容積率には、指定容積率とは別に、もう一つの制限があります。前面道路の幅員が12m未満の場合、次の小さい方が実際に使える容積率になります。
- 用途地域ごとに指定された指定容積率
- 前面道路の幅員 × 法定乗数（住居系地域は0.4、それ以外の地域は0.6）
たとえば、指定容積率300%の住居系地域でも、前面道路の幅員が6mしかなければ、6×0.4＝2.4、つまり240%が上限になります。道路が12m以上あれば、この制限自体がかからず、指定容積率300%がそのまま使えます。
【3Dモデル】建蔽率・容積率と道路幅員の効果を立体で見る
下のモデルでは、建蔽率・指定容積率をスライダーで動かすと、建物の建築面積（1階の広さ）と階数が連動して変わります。さらに前面道路の幅員ボタンを切り替えると、指定容積率と幅員による上限のどちらが優先されるかが自動で判定され、階数が変化します。
「▶ 音声つきで解説を聞く」を押すと、道路幅員6m→12mへの切り替えで同じ敷地・同じ指定容積率でも建てられる延べ面積が変わる様子を確認できます。下部の「接道義務」ミニ図では、接道長のスライダーを2m未満にすると建築不可の判定になることも試してみてください。
試験ではこう出る！頻出ひっかけパターン
- 「前面道路の幅員による容積率制限は、道路が何mでも適用される」→誤り。この制限がかかるのは前面道路の幅員が12m未満の場合のみ。12m以上なら指定容積率がそのまま適用される
- 「幅員による容積率の法定乗数は、どの用途地域でも0.4」→誤り。0.4なのは住居系地域の場合。それ以外の地域（近隣商業・商業・工業系など）は0.6
- 「敷地が2つの道路に接している場合は、狭い方の道路の幅員で計算する」→誤り。2つ以上の道路に接する場合は、幅員の最大のものを前面道路として容積率の制限を計算する
- 「接道義務は、幅員に関係なくどんな道路でも2m接していればよい」→誤り。接道義務の対象になるのは幅員4m以上の道路（またはそれとみなされる道路）で、そこに2m以上接していることが必要
Q. 建蔽率・容積率と、道路斜線制限などの高さ制限はどう違うのですか？
建蔽率・容積率は「面積」に関する制限、道路斜線・北側斜線・隣地斜線・日影規制は「高さ・形状」に関する制限です。実際の設計では、面積の制限と高さ・形状の制限の両方を同時にクリアする必要があります。
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