民法（不動産に関する物権の変動の対抗要件）第177条

第二編　物権
　第一章　総則
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第177条　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

令和6年5月24日施行
https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089/20240524_506AC0000000033

不動産質権は、登記をしなければ、第三者に対抗できない

関連判例
↓AIによる解説（内容は間違いがある可能性があります）Claude sonnet4.6作成
不動産に関する物権の変動の対抗要件

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民法第177条

不動産に関する物権の変動の対抗要件

令和8年4月1日施行（e-Gov法令検索参照）

🏠 宅地建物取引士 📋 行政書士 ⚖️ 司法書士 ★★★ 最重要条文

📜 条文

第百七十七条　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。 ※出典：e-Gov法令検索「民法」令和8年4月1日施行版（デジタル庁）

💡 わかりやすい解説

民法第176条によって、不動産の物権変動（所有権移転など）は当事者の意思表示のみで効力が生じます。しかし、それだけでは「あの土地は私が買った」「いや私が買った」という争いを解決できません。そこで民法177条は、登記をしないと第三者に権利を主張（対抗）できないというルールを定めています。

📊 二重譲渡の図解

A（売主）

①→ 先に売却

B（登記未了）

②→ 後で売却

C（先に登記）

🏆 先に登記を備えた C が勝つ！（Bは登記がないので対抗不可）

物権変動の原因を問わない（売買・相続・時効取得・贈与なども対象）
「対抗要件」とは権利を第三者に主張するための要件のこと
当事者間では登記なしに権利主張できる
不動産は登記、動産は引渡しが対抗要件（民法178条）
登記に対抗力あり＝先に登記した者が優先

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📝 対抗要件の原則

不動産の物権変動を第三者に対抗するにはが必要。動産の場合はが対抗要件（民法178条）。

👤 「第三者」の範囲

177条の「第三者」とは、当事者・包括承継人（相続人）以外で、を有する者。単なるでも第三者に含まれるが、は「第三者」にあたらない（判例）。

❌ 第三者に「該当しない」者（登記不要で対抗可能）

・不法占拠者（）
・（信義則に反して登記欠缺を主張する者）
・（包括承継人は当事者と同視）
・詐欺・強迫による取得者（不法行為者）

⏱ 時効取得と登記

時効完成に利害関係を持った第三者には登記なくして対抗。
時効完成に所有権を取得・登記した第三者には登記がなければ対抗。

⚖️ 重要判例

判例① 大審院明治41年12月15日連合部判決

【裁判要旨（要約）】

物権変動の原因が売買・贈与・相続・時効取得など何であれ、不動産に関する物権変動はすべて登記をしなければ第三者に対抗できない（変動原因無制限説を採用）。

【試験上の意義】

177条の適用範囲を広く解した先例。「意思表示による物権変動だけに限らない」という点で極めて重要。

参照：裁判所ウェブサイト裁判例検索（「民法177条」で検索）

判例② 最高裁昭和43年8月2日判決（民集22巻8号1571頁）

【裁判要旨（要約）】

実体上物権変動のあった事実を知りながら当該不動産につき利害関係を持つに至った者において、その物権変動についての登記の欠缺を主張することが信義に反すると認められる事情がある場合には、かかる者（背信的悪意者）は登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有せず、民法177条にいう「第三者」にあたらない。

【試験上の意義】

「悪意＝第三者から除外」ではなく、背信性が必要。単なる悪意者は保護される点に注意。宅建・行政書士・司法書士全試験で必須知識。

参照：裁判所ウェブサイト裁判例検索（「背信的悪意者」「民法177条」で検索）

判例③ 最高裁昭和33年8月28日判決

【裁判要旨（要約）】

時効により不動産の所有権を取得しても、その登記がないときは、時効完成後に旧所有者から所有権を取得し登記を経た第三者に対し、善意・悪意を問わず、所有権の取得を対抗できない。

【試験上の意義】

「時効取得」と「登記」の問題は頻出。時効完成前の第三者には登記不要・時効完成後の第三者には登記必要、という対比を必ず押さえる。

参照：裁判所ウェブサイト裁判例検索（「時効取得」「対抗要件」「民法177条」で検索）

判例④ 最高裁平成8年10月29日判決（民集50巻9号2506頁）

【裁判要旨（要約・出典：裁判所ウェブサイト）】

所有者甲から乙が不動産を買い受け登記未了の間に、甲から丙が二重に買い受け、さらに丙から転得者丁が買い受けて登記を完了した場合に、丙が背信的悪意者であっても、丁は、乙に対する関係で丁自身が背信的悪意者と評価されるのでない限り、当該不動産の所有権取得をもって乙に対抗することができる。

【試験上の意義】

背信的悪意者からの転得者の保護。転得者自身が背信的悪意者でなければ保護される点が重要。司法書士試験の頻出論点。

出典：裁判所ウェブサイト裁判例検索（「背信的悪意者」「転得者」「民法177条」で検索）／民集50巻9号2506頁

📝 試験別・出題ポイント

🏠 宅地建物取引士

二重譲渡の優劣（登記の先後）
背信的悪意者の定義と効果
不法占拠者への対抗（登記不要）
相続と登記の関係
時効取得と登記（頻出）

📋 行政書士

背信的悪意者排除論の根拠
「第三者」の意義・範囲
変動原因無制限説（大審院）
詐欺・強迫と登記
取消し・解除と登記の関係

⚖️ 司法書士

転得者の保護要件（最判H8）
登記請求権の種類と性質
仮登記・仮処分と対抗力
相続放棄と第三者の関係
共有持分と登記（最判S38）

✏️ 一問一答で確認

【Q1】AがBに甲土地を売却した後、同じ土地をCにも売却した（二重売買）。CがBより先に移転登記を備えた場合、BはCに対して所有権を主張できるか？

❌ 主張できない（Cが優先）。
民法177条により、先に登記を備えたCが所有権を第三者に対抗できる。BはCより先に購入していても、登記がなければCに対抗できない。

【Q2】Aの土地をBが20年間占有して時効取得した（民法162条）。時効完成前にAから土地を買い取ったCは、登記を備えていなかった。BはCに対して時効取得を主張できるか？

✅ 主張できる。
Cは時効完成「前」に利害関係を取得した第三者であり、登記なしでもBは対抗できる。また、CはAの地位を引き継ぐ関係にあり、Bは登記なくCに対抗可能（最判昭33.8.28の趣旨）。

【Q3】AがBに土地を売却後、BのA所有の不動産であることを知りつつ、Bを妨害する目的でAからその土地を安値で買い取ったCは、民法177条の「第三者」にあたるか？

❌ 「第三者」にあたらない。
Cは「背信的悪意者」にあたり、177条の第三者として保護されない（最判昭43.8.2）。Bは登記がなくてもCに対して所有権を主張できる。

【Q4】上記Q3で、背信的悪意者Cからさらにその土地を買い受けたDが登記を具備した場合、Dは民法177条の「第三者」として保護されるか？（DはBとCの関係を知らなかったとする）

✅ 保護される（BはDに対抗できない）。
転得者Dが「D自身として」背信的悪意者と評価されない限り、DはBに対して所有権取得を対抗できる（最判平8.10.29）。Cが背信的悪意者であることの効果はDには引き継がれない。

📋 対抗の可否まとめ表

第三者の種類	177条の「第三者」	登記の要否
善意の第三者（二重売買など）	✅ 該当	登記必要
単なる悪意の第三者	✅ 該当	登記必要
背信的悪意者	❌ 非該当	登記不要
不法占拠者・不法行為者	❌ 非該当	登記不要
相続人（包括承継人）	❌ 非該当	登記不要
時効完成後の第三者（登記済）	✅ 該当	登記必要
時効完成前の第三者	❌ 非該当	登記不要