宅建試験の「法令上の制限」で必ず出題される用途地域。13種類もある地域の名前と規制内容を、表で丸暗記しようとして挫折した経験はありませんか？
このページでは、同じ広さの敷地に13種類の用途地域それぞれの「典型的な建物」を建てて並べた3D街並みモデルと、建物をクリックすると建てられるもの・建てられないものが一目でわかるポップアップ、そして同じ敷地の用途地域だけを入れ替えるビフォーアフター比較の2つの3Dモデルで、用途地域による建物の規模・用途制限の違いを立体的に理解できるようにしました。すべてスマホ対応・無料で、アプリのインストールも不要です。
※このページは「3Dで分かる法令上の制限」シリーズの1テーマです。他のテーマはまとめページから確認できます。
用途地域とは？まず結論から
用途地域は、都市計画法にもとづいて指定される、土地の使い方のルールです。住居系・商業系・工業系をあわせて13種類あり、地域ごとに次の2つが変わります。
- ①建物の規模：建蔽率（敷地面積に対する建築面積の上限）と容積率（敷地面積に対する延べ床面積の上限）が地域ごとに指定され、建物の高さ・体積の上限が変わります。第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域には、さらに絶対高さ制限（10mまたは12m）もあります。
- ②建てられる用途：住宅・店舗・学校・病院・工場などが、建築基準法別表第二にもとづいて地域ごとに建築できるかどうかが決まります。規制のゆるい低層住居系から、商業系・工業系に向かうにつれて建てられる用途が段階的に広がります（ただし工業系では逆に病院や学校が建てられなくなる点に注意）。
【3Dモデル①】13地域の街並みを一望する
下のモデルは、同じ広さの敷地を13個横に並べ、それぞれの用途地域で代表的な建蔽率・容積率を指定した場合に建てられる建物を並べたものです。低層住居系は2階建ての一戸建て、中高層・住居系はマンション、商業系は高層ビル、工業系は工場のシルエットで表示しています。建物やチップをクリックすると、その地域の建蔽率・容積率・階数の目安と、住宅・店舗・パチンコ店・工場などが建てられるか(○)／条件付き(△)／建てられないか(×)が表示されます。
「▶ 音声ガイドツアー」を押すと、上空からの街並み全体を見たあと、第一種低層住居専用地域から工業専用地域まで13地域を順番にめぐりながら、それぞれの特徴を音声で解説します。左端（規制が最も厳しい低層住居専用地域）から右端（工業専用地域）に向かって、建物の高さがどう変化していくか、そして必ずしも「規制がゆるい＝高い建物」ではない（工業系は容積率に余裕があっても実際は低く広い工場が中心）ことに注目してみてください。
【3Dモデル②】同じ敷地でもここまで変わる ― ビフォーアフター比較
下のモデルは、まったく同じ敷地（225㎡・15m×15m）を使い、指定される用途地域だけを入れ替えたときに建物がどれだけ変わるかを比較できるシミュレーターです。プルダウンでA・B2つの地域を自由に選べます。
初期設定の「第一種低層住居専用地域」×「商業地域」で比較すると、同じ敷地面積でも建築面積・階数・高さのすべてがまったく違うことがわかります。低層住居専用地域では絶対高さ制限（赤い半透明の天井）が建物の上限を頭打ちにしている一方、商業地域にはその制限がなく、容積率いっぱいまで積み上げられることも確認できます。
試験ではこう出る！頻出ひっかけパターン
- 「絶対高さ制限は、すべての住居系用途地域に適用される」→誤り。絶対高さ制限（10mまたは12m）が適用されるのは第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域の3地域のみ。第一種中高層住居専用地域以降には適用されない
- 「工業地域には病院や学校が建てられる」→誤り。工業地域・工業専用地域では病院・学校（小中学校）は建築できない。工業系は「工場に不都合な用途を排除する」地域であって、「何でも建てられる地域」ではない
- 「工業専用地域にも住宅は建てられる」→誤り。13種類の用途地域の中で、住宅が建築できないのは工業専用地域だけ。工業地域には住宅を建てられる点とセットで覚えるひっかけの定番
- 「パチンコ店・カラオケボックスは商業地域から」→誤り。パチンコ店・カラオケボックスが建築できるのは第二種住居地域から。第一種住居地域までは建築できない
- 「用途地域が同じなら、どの土地でも建蔽率・容積率は同じ」→誤り。建蔽率・容積率は用途地域ごとに選べる数値の幅（法定選択肢）が決まっているだけで、実際に何%が指定されるかは都市計画により土地ごとに個別に決まる
Q. モデルに表示されている用途制限（○×）は、そのまま覚えて大丈夫ですか？
このモデルの○×は、建築基準法別表第二にもとづく用途制限を大幅に簡略化した目安です。実際には床面積・階数・付属設備の有無などの細かい条件が用途ごとに定められています。試験対策として全体の傾向をつかむための教材とし、正確な可否は必ず条文や信頼できるテキストで確認してください。
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