宅建試験の特別法から毎年必ず1問出題される「区分所有法」。マンションの各部分がどの権利区分に属するのか、テキストの説明だけでは立体的にイメージしづらい分野です。
このページでは、指で回転・拡大できる3Dモデルと音声解説を使って、マンションの断面を専有部分・法定共用部分・規約共用部分・敷地利用権に色分けして理解できるようにしました。すべてスマホ対応・無料で、アプリのインストールも不要です。
※このページは「3Dでわかる権利関係」シリーズの1テーマです。他のテーマ（相隣関係・地役権など）はまとめページから確認できます。
区分所有法のしくみ（専有部分・共用部分・敷地利用権）
分譲マンションのような1棟の建物を、構造上区分された複数の部分に分けてそれぞれを所有する場合の権利関係を定めるのが区分所有法です。建物の各部分は、大きく専有部分と共用部分に分かれ、共用部分はさらに法定共用部分と規約共用部分に分かれます。以下の3Dモデルで、マンションの断面を色分けしながら、それぞれの違いを確認してください。
専有部分（区分所有権の対象）
構造上・利用上の独立性があり、独立して住居・店舗・事務所として使用できる建物の部分を専有部分といいます。3Dモデルのクリーム色の部屋がこれにあたります。この専有部分を目的とする所有権を区分所有権といい、区分所有権を持つ人を区分所有者と呼びます。
法定共用部分（構造上当然に共用となる部分）
廊下・階段・エレベーター・外壁など、構造上当然に区分所有者全員の共用となる部分を法定共用部分といいます。3Dモデルの青色の部分がこれにあたります。法定共用部分は、登記をしなくても第三者に対抗できます。
規約共用部分（規約で共用部分と定めた部分）
管理人室・集会室のように、本来は専有部分にもなり得る建物の部分を、規約によってあえて共用部分と定めたものを規約共用部分といいます。3Dモデルのオリーブ色の部分がこれにあたります。規約共用部分は、第三者に対抗するために登記が必要な点が、法定共用部分との違いです。
敷地利用権と分離処分の禁止
建物を所有するための土地に関する権利を敷地利用権といいます（所有権の場合もあれば、借地権のように賃借権・地上権の場合もあります）。区分所有者は、原則として専有部分と敷地利用権を分離して処分することができません（分離処分の禁止）。マンションの部屋だけを売却して、敷地の権利は手元に残すといった処分は、規約に別段の定めがない限りできません。
集会の決議に必要な賛成割合
区分所有者の集会では、事項ごとに必要な賛成割合（区分所有者の人数・議決権の両方の割合）が決められています。試験では、この数字がそのまま問われることが多いため、正確に押さえておく必要があります。
| 決議事項 | 必要な賛成割合 |
|---|---|
| 通常の管理に関する事項（普通決議） | 区分所有者・議決権の各過半数 |
| 規約の設定・変更・廃止、共用部分の重大変更 など | 区分所有者・議決権の各4分の3以上 |
| 建替え決議 | 区分所有者・議決権の各5分の4以上 |
試験に出る頻出ひっかけ
- 法定共用部分と規約共用部分の登記の要否 — 法定共用部分は登記不要で対抗できるが、規約共用部分は登記が必要。逆に覚えないよう注意
- 分離処分の禁止 — 専有部分と敷地利用権は原則セットで処分。規約で別段の定めをすれば分離処分できる場合がある点も押さえる
- 決議割合の数字 — 普通決議は過半数、規約変更等は4分の3、建替えは5分の4。数字を入れ替えて出題されやすい
- 管理者は区分所有者以外でもよい — 管理組合の管理者（管理会社など）は区分所有者である必要はない
Q. ベランダやバルコニーは専有部分ですか
ベランダは、専有部分の所有者が排他的に使用できますが、火災時の避難経路としての役割もあるため、構造上は共用部分（法定共用部分）と扱われるのが一般的です。「使えるのは専有部分」というイメージだけで判断しないよう注意しましょう。
Q. 規約はどのくらいの賛成で変更できますか
規約の設定・変更・廃止には、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成が必要です（特別決議）。
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