宅建試験の特別法から必ず2問出題される「借地借家法」のうち、借地権の分野です。普通借地権と定期借地権、それぞれの存続期間や更新ルールの数字を混同しやすく、対策が必要な分野といわれています。
このページでは、指で回転・拡大できる3Dモデルと音声解説を使って、他人の土地の上に建物が乗っている借地権の構造と、普通借地権・定期借地権の違いを立体的に理解できるようにしました。すべてスマホ対応・無料で、アプリのインストールも不要です。
※このページは「3Dでわかる権利関係」シリーズの1テーマです。他のテーマ（法定地上権・区分所有法など）はまとめページから確認できます。
借地権のしくみ（普通借地権と定期借地権のちがい）
借地権とは、建物の所有を目的として、他人の土地を利用する権利です（地上権または土地の賃借権）。地主が所有する土地（底地）の上に、借地権者が建物を建てて所有する、という構造は共通していますが、契約の内容によって普通借地権と定期借地権に分かれ、更新の有無などが大きく異なります。以下の3Dモデルで、左側の普通借地権と右側の定期借地権を見比べながら確認してください。
普通借地権：更新があるのが原則
普通借地権の存続期間は30年以上です（30年より短い期間を定めても30年になります）。期間が満了しても、借地上に建物があれば、借地権者が更新を請求することで契約は更新されるのが原則です（法定更新）。地主が更新を拒絶するには、正当事由が必要とされ、地主側から一方的に契約を終了させることは簡単にはできません。
定期借地権：更新がなく、書面契約が必要
定期借地権（一般定期借地権）は、存続期間50年以上で設定する借地権で、契約の更新がありません。期間が満了すると、借地関係は確定的に終了し、借地権者は原則として建物を取り壊し、土地を更地にして返還します。また、定期借地権は口頭では成立せず、公正証書等の書面によって契約することが法律上の要件です。3Dモデルの白い書類のマークが、この書面契約の目印です。
建物買取請求権
普通借地権では、契約が更新されずに終了した場合、借地権者は地主に対して建物を時価で買い取るよう請求できます（建物買取請求権）。これに対し、定期借地権では、原則として更地にして返還する特約が前提となっているため、このような買取請求は予定されていません。
普通借地権と定期借地権の比較表
| 普通借地権 | 定期借地権（一般定期借地権） | |
|---|---|---|
| 存続期間 | 30年以上 | 50年以上 |
| 更新 | あり（法定更新が原則） | なし |
| 契約方式 | 制限なし（口頭でも可） | 公正証書等の書面が必要 |
| 期間満了時 | 建物買取請求権あり | 原則、更地にして返還 |
試験に出る頻出ひっかけ
- 存続期間の数字の混同 — 普通借地権は30年以上、定期借地権（一般定期借地権）は50年以上。数字を入れ替えて出題されやすい
- 定期借地権の契約方式 — 公正証書「等」の書面であればよく、必ずしも公正証書そのものである必要はないが、口頭では成立しない
- 更新拒絶に必要な正当事由 — 普通借地権で地主が更新を拒む場合、自己使用の必要性など正当事由が必要。単に「更新したくない」というだけでは拒めない
- 建物譲渡特約付借地権との違い — 定期借地権の一種で、期間満了時に建物を地主に譲渡することで借地権を消滅させる方式。「更地で返還」する一般定期借地権とは処理が異なる
Q. 借地権の対抗要件は何ですか
借地権は登記がなくても、借地上に借地権者名義の建物を登記していれば、第三者に対抗できます。土地そのものの登記ではなく、建物の登記である点に注意してください。
Q. 定期借地権は用途によって種類が分かれますか
はい。居住用にも使える一般定期借地権（存続期間50年以上）のほか、事業用にのみ利用できる事業用定期借地権等（存続期間10年以上50年未満）、建物譲渡特約付借地権（30年以上）があります。
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