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【問1】宅地建物取引業者が売買契約の媒介を行う場合、買主から手付金を受け取ったとき、その手付金の保全措置として、銀行等の信用機関に当該手付金を保管させることは、常に宅建業法第41条第1項の保全措置として適切である。
- ① どこが間違いか
- 「常に適切である」という絶対的な表現が誤り。保全措置は金額要件がある。
- ② なぜ間違いか
- 宅建業法第41条第1項により、宅建業者が媒介する売買契約において、買主から手付金を受け取った場合、その保全措置を講じなければならない。しかし、保全措置の義務は、金額が売買代金の10%を超える場合に限定される。売買代金の10%以下の手付金については保全措置は不要である。
- ③ 正しい記述
- 宅建業法第41条第1項の保全措置義務は、手付金の額が売買代金の10%を超える場合に適用される。10%以下の場合は保全措置は不要である。また、保全方法には、銀行等への保管、保証金保管機関への保管、または金銭の信託など限定的な方法しか認められていない。
【問2】宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地の売買契約を締結する際、買主から手付金を受け取った場合、当該手付金の保全措置を講じることは、宅建業法第41条第1項の規定により常に義務付けられている。
- ① どこが間違いか
- 自ら売主である場合の保全措置義務の有無を誤認している。
- ② なぜ間違いか
- 宅建業法第41条第1項は『宅建業者が買主のために宅地又は建物の売買の媒介をするときは』と規定されており、媒介業務に限定されている。宅建業者が自ら売主となる売買契約（いわゆる『売主業者』の場合）では、第41条第1項の保全措置義務は適用されない。ただし、貸金業者等の融資に関連する手付金については別途規制がある場合がある。
- ③ 正しい記述
- 宅建業法第41条第1項の手付金保全措置義務は、宅建業者が媒介する売買契約に限定される。宅建業者が自ら売主として契約する場合には、この規定は適用されない。
【問3】宅建業者が買主から受け取った手付金の保全措置として、その手付金相当額を宅建業者が別途開設した独立した信用金庫の普通預金口座に預金することは、宅建業法第41条第1項の適切な保全措置である。
- ① どこが間違いか
- 保全方法として、宅建業者名義の通常の銀行預金口座が認められるかのような記述が誤り。
- ② なぜ間違いか
- 宅建業法第41条第1項で認められている保全措置は以下のいずれかに限定されている：①指定金銭信託、②金銭の信託、③保証金保管機関への保管、④銀行等との保証契約。単なる宅建業者名義の普通預金口座への預金では、買主の権利が十分に保護されないため、認められていない。保全措置は第三者機関を介して初めて有効である。
- ③ 正しい記述
- 宅建業法第41条第1項で認められている手付金の保全措置は、①指定金銭信託、②金銭の信託、③保証金保管機関への保管、④銀行等との保証契約に限定される。いずれも第三者機関による保全方法であり、宅建業者自身の口座への預金は認められない。